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「レバレッジ」と「節税」で10億円の資産形成
医師の資産形成にとって、不動産投資が最適である理由を2つ挙げましょう。それは、
①レバレッジを効かせやすい
②節税効果がある
ということなのです。節税効果を享受できるのは、高収入である医師の皆さんにしか当てはまらないことです。しかも不動産にしかできないものです。
そして今回のテーマである「レバレッジが効く」ということは、融資額の上限が大きいということです。これは医師という職業が弁護士などと並ぶ最上位の個人属性だからです。しかもこの最上位とその他の差は今後さらに開いていくでしょう。今後も一般的なサラリーマンの収入はあまり上がらないからです。
新型コロナウイルス感染拡大によって、世界経済が大打撃をうけています。それは儲からない企業側だけのことです。収益を上げた企業は、経済のグローバル化によって今後ますます法人税の低い海外に拠点を移していきます。
日本の法人税率（法定実効税率）は、約30％と世界でもトップクラスに高い。一方で台湾は20％、シンガポールやタイなど東南アジアは10％台。欧米諸国でも20％台後半です。政府は今後税率数％を引き下げると言っていますが、その程度では企業の日本離れは止められないでしょう。
このような中、企業は海外へ資本を投入し、市場開拓と同時に雇用も行います。現地のことは現地の人間に任せた方が効率はいいし、何より人件費が安いからです。
そこで取り残されるのが、日本のサラリーマンです。新聞やニュースなどでは「ボーナスが△％アップ」などと書かれていますが、それはあくまで一時的なボーナスで、固定給は変わっていません。海外と比べて生産性が低く、すでに高い人件費の日本のサラリーマンに、これ以上の収入増は見込めないでしょう。
医師だから資産形成に重要なレバレッジ効果
ある銀行員が「年収5000万円の外資系会社員と年収1500万円の医師なら、医師の方にお金を貸す」と言っていました。
また、私のクライアントの女性医師は、育休中にもかかわらず、一発回答で融資審査が通りました。しかも医師だからという理由で、サラリーマンなら絶対あり得ない金額を借りることができました。
信用力がある医師だったからこそ、このように数年先の年収、いわゆる「見込み年収」で融資を受けることが可能だったのです。
政府は景気対策のため、今後も金融緩和を継続するでしょう。すると金融機関にはお金が余っていきます。インフレが進む中、人口の大多数を占めるサラリーマンの収入は上がらず、リストラもあり得る。ならば少数でもお金持ちへ。その中でも将来の安定性が約束された医師、特に勤務医―といったロジックで金融機関は、今まで以上に医師へお金を貸したがるのです。
金融機関はたとえ現在の年収が少なくても、不動産運用のためならば、最上位の個人属性である医師に、より低金利でより多額の融資をしてくれます。
その上限額の目安は、年収の20倍前後。年収1500万円なら3億円です。一般的なサラリーマンなら10倍がいいところ。年収500万円ならば5000万円です。
3億円あれば都心近くに20戸ほどの鉄筋コンクリート造マンションが買えます。家賃が月々10万円なら年間の家賃収入は2400万円です。
5000万円ならば、地方都市に8戸ほどの木造アパートといったところです。家賃が月々5万円なら年間の家賃収入は480万円。
年収は3倍なのに家賃収入は5倍。レバレッジ効果は運用額が大きいほど有効に機能するのです。いかに医師が不動産運用に向いているかが分かります。
資産運用を成功させるためにもっとも重要なカギは、この「レバレッジ効果」です。レバレッジ＝てこ。つまり少ない資産を元手に、大きな取引をすることです。
私は医師以外にも高所得者の知り合いが多数いますが、不動産運用をしないで10億円以上の資産を持っている人を知りませんオーナー社長が株式上場益を得るケースが一部でありますが、医療法人の上場は認められていません。
確かに10億円以上の資産を持つ人の多くは、不動産運用以外にも株などの複数の収入源を持っています。しかし、彼らはこれらで稼いだお金を最終的に不動産購入の頭金へ回します。結局、安定的に億単位の収入を得る手段は不動産なのです。
不動産運用は「融資」を活用する資産形成術
医師が資産10億円を目指すなら、不動産運用が最短距離といえます。それは資金を融資してもらうことによってレバレッジ効果が期待できるからです。
融資とは借金です。そう捉えること自体は間違いではありません。しかし、借金という言葉には、日本人特有の価値観が埋め込まれてしまっています。日本人は「借金＝悪」と考える人が多い。「借金しない？」と聞くとほとんどの人が「とんでもない！」と答えるでしょう。
事業資金を借りると聞いても、後ろ向きに捉えるようです。
子どもの頃からお金についての教育を受け、「起業」も盛んな欧米と違い、日本では借金に対して小さい頃からこのようなマイナスイメージを植え付けられているからでしょう。
しかし、私たち資産運用の専門家から見れば、それはただの「食わず嫌い」でしかありません。借金に対する正しい認識を持つ必要があります。
「レバレッジ効果＝借金効果」
経営学的にはこのような式が成り立ちます。借金をしない限りレバレッジ効果は望めません。レバレッジ効果（借金効果）を利用すれば、同じ1500万円の年収でもリタイア後には資産数千万円と10億円の違いが生まれるのです。
たとえば借金が怖い人は、住宅ローンを繰り上げ返済でできるだけ早く返そうとします。しかし、よく考えてください。
現在の住宅ローンの金利は1％から2％といったところです。こんなに低金利なら放っておいて構いません。繰り上げ返済するお金があるなら、7％や8％の利回りの不動産運用に回した方が得だからです。確かに運用するには金利2％から3％の借金をすることになりますが、それでも繰り上げ返済をするより手元に残る資産は多くなります。
さらに不動産運用には、節税というメリットもあります。
また金融機関は、株やFXの運用資金を融資の対象外にしています。なぜならこれらは価値がゼロになる可能性があるからです。
一方で不動産運用は、不動産自体に担保価値があり、家賃収入も見込めるので、融資の対象になります。経営に対して素人の人間が、一般的な金融機関から借りられる事業資金は、不動産運用以外にあまり見当たりません。
万が一、ローンの返済ができなくなったとしても不動産は売却可能ですし、普段は医師としての収入で生活していれば、路頭に迷う可能性は極めて低いといえます。それどころかそれまでの家賃収入が貯蓄として残るのです。
ちなみに、ほとんどの勤務医、特に公的病院に勤めている場合は副業が禁止されているはずです。しかし、親からの相続といったことも想定される不動産の運用は、禁止対象から外れます。
医師だから活かせる最大のレバレッジ効果。この最大の武器を利用しない手はありません。
とはいえ、多忙を極める皆さんが、このような金融知識を得る時間がないことは十分承知ています。そのため医師が不動産運用で成功するには、その道にくわしい不動産会社や会計士などの専門家を事業パートナーに持つことが最重要といえるでしょう。
大山 一也
