相続税評価額を5~8割も減らせる「資産の組み換え」とは?

前回は、不動産の売買のタイミングについて説明しました。今回は、相続税評価額を5~8割も減らせる「資産の組み換え」について見ていきます。

都内一等地なのに驚くほど税額が低くなるケースとは?

前述のように、地方の広大な土地を処分して首都圏の一等地のマンションを購入する・・・このような資産の組み替えは、現在の資産の有効利用としても、将来の相続対策としても有効です。その一例として、郊外の一戸建てを処分し、都心のタワーマンションを購入するケースを考えてみましょう。

 

結論を先にいうと、こうした資産の組み替えで、生活に余裕ができるうえに、相続税評価額を5割から8割も減らすことができるのです。相続税評価額を小さくするには、まず、財産を現金や預金で持っているよりも、不動産として持っておくほうが有利です。不動産で所有していれば、土地については、普通は路線価をもとに評価額を算出するので、概ね8割程度の評価となります。

 

また、建物については、普通は固定資産税の評価額が適用されるので、その額は概ね価格の5〜7割程度にはなるでしょう。高さ60メートルを超え、耐震性を図るための性能評価を義務づけられたタワーマンションの場合では、固定資産税の評価額はどうなるでしょうか。

 

当然ながら、タワーマンションは総戸数が多く、土地の評価額は床面積に応じて配分されるので極端に小さくなります。たとえば、都内一等地のタワーマンションにあるワンルームや1LDKクラスの部屋の場合、年間の固定資産税額が10万円未満というケースもあるのです。

 

これをまったく知らない人は「東京の一等地だから固定資産税も高いのだろう」と思うかもしれませんが、現実はまったく異なります。驚くほど税額が低いのです。なお、建物の評価額についても同様です。総戸数の床面積全体から各戸の床面積に応じて配分されるので、評価額は小さくなります。

 

相続税評価額では、高層階とか日当りの良さ、眺望といったものは反映されないので、条件の良い不動産を買うほど、分譲価格と相続税評価額の差が大きくなります。それだけ相続税対策につながるのです。もし、タワーマンションの高層階を購入し、賃貸に出すことができれば、借家扱いになり、さらに相続税評価額を引き下げることができます。

 

賃貸用の土地の小規模宅地等の評価減の特例を使うと、200平方メートルまでなら5割の評価減ができます。こうした特例をフルに活用すれば、相続税評価額は分譲価格から8割以上の減額となるケースもあります。

相続より生前贈与!? 残りは自分で使い切る

相続というと、相続税をどうやって納めるか、どれだけうまく節税できるかなど、相続税の問題に焦点が集まりがちです。しかし、相続問題=相続税問題ではありません。私自身、相続税など国が決めたものは、あまり小手先の節税にあれこれと思い悩むことなく納めるべきだと考えています。

 

むしろ重要なのは、自分の財産をどのように自分の代で活用して人生を楽しむか、ということです。その結果、財産が残ったのであれば、その財産に対応する相続税を相続人が納めればよく、もし、子や孫の代に少しでも財産を渡すことが自分の人生の楽しみであるなら、相続など待たずにどんどん贈与すべきなのです。

 

3代先、4代先にも財産を残したいという考えは、大事ではないとは言いませんが、日本全体の先の見えない状況を考えると、ナンセンスであるとさえいえます。税金についていえば、いまの税制に対応しても、3代先、50年後、100年後の税制に対応できる保証はどこにもありません。だからこそ、「いま、自分の人生を楽しみなさい」とお伝えしたいのです。

 

子どもたちは自分たちで苦労して教育してきたと思い、そんな自分たちを褒めてあげなければいけません。そうすれば子どもたちも親の背中を見て、ありがたみを感じて立派に育っていくのではないでしょうか。結果的に、子どもたちの相続争いも少なくなっていくものだと思います。

東京アーバンコンサルティング株式会社 代表取締役社長

1967年、慶應義塾大学法学部法律学科卒業後、三菱信託銀行入社。本店不動産部配属となり、不動産仲介・鑑定・開発・各種コンサルティング業務に従事する。その後、米国ロサンゼルス支店融資課長、次長、本店国際不動産コンサルティング業務担当部長等を歴任し、1991年に米国三菱信託銀行(ニューヨーク)会長兼社長に就任。
95年、英国系国際不動産コンサルティング会社である日本ナイトフランク株式会社代表取締役社長に就任。97年に東京アーバンコンサルティング株式会社を設立、現在に至る。
不動産鑑定士。不動産カウンセラー(日本不動産鑑定協会)。不動産コンサルティング技能資格(国交省所管)。宅地建物取引主任者(国交省所管)。不動産専門調停委員(東京簡易裁判所)。

著者紹介

連載確実に利益を生み出す「不動産」運用法

本連載は、2014年3月20日刊行の書籍『塩漬けになった不動産を優良資産に変える方法』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

塩漬けになった不動産を 優良資産に変える方法

相馬 耕三

幻冬舎メディアコンサルティング

バブル崩壊以降、買ったはいいものの収益を生んでいない賃貸物件や、地価の暴落でほったらかしになっている土地を抱える不動産オーナーは多くいます。ソニー生命の不動産整備などを実現してきた経験豊富な不動産コンサルタント…

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