検索
あなたにオススメのセミナー
相続した空き家には適用できる？条件のまとめ
適用制限
下記の要件を満たした令和5年12月31日までの売却がこの特例の対象になります。また、この特例は1人の相続人につき1回しか適用できません。
「被相続人居住用家屋」の要件
この特例の対象となる「被相続人居住用家屋」（空き家）の要件は（1）昭和56年5月31日以前に建築されたこと、（2）区分所有建物登記がされている建物でないこと、（3）相続開始の直前において被相続人以外の者が居住していなかったことです。
「被相続人居住用家屋の敷地等」の要件
この特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、被相続人の死亡のとき（又は被相続人が老人ホーム等に入所したとき）に被相続人居住用家屋が建っていた敷地等（敷地又はその借地権）をいいます。
なお、敷地に被相続人居住用家屋（母屋）と離れが建っている場合には、母屋と離れの床面積に母屋の床面積が占める割合に応じた面積の土地が、「被相続人居住用家屋の敷地等」になります。
適用要件
★共通の要件
この特例を受けるためには、
（1）相続又は遺贈により被相続人居住用家屋とその敷地等を取得したこと
（2）相続の3年後の年の年末までに被相続人居住用家屋等を売却すること
（3）売却代金が1億円以下であること
（4）親子や夫婦など特別の関係がある人に対する売却でないこと
が必要です。
★売却代金が1億円以下の要件について
被相続人居住用家屋等を分割して売却する場合、一部の売却代金が1億円以下であっても、全体の売却代金が1億円を超える場合には、この特例の対象になりません。ただし、この制限は、この特例の適用を受けて被相続人居住用家屋等を売却した年の3年後の年末までの売却が対象です。
例えば、被相続人居住用家屋等を二人の相続人で分割して相続し、ひとりの相続人が自分の相続した部分を5000万円で売却し、もうひとりの相続人が残りの部分を6000万円で売却した場合、全体の売却代金が1億円を超えるので、後の売却はこの特例の対象になりません。また、前の売却もこの特例の対象外となるので、前の売却でこの特例の適用を受けていた場合には、後の売却後4か月以内に修正申告をして納税しなければなりません。ただし、後の売却が前の売却の3年後の年の年末よりも後に行われた場合は、前の売却はこの特例の対象外になることはありません。
このような制限があるので、この特例の適用を受ける場合、被相続人居住用家屋等を相続した他の相続人に対し、被相続人居住用家屋等の売却について通知をし、通知を受けた相続人は、被相続人居住用家屋等をすでに売却している、あるいは将来売却する場合には、通知をした相続人にその旨通知しなければなりません。
★被相続人居住用家屋だけ、又は、被相続人居住用家屋とその敷地等の両方を売却する場合の要件
上記（1）から（4）の要件に加えて、（5）被相続人居住用家屋とその敷地等が相続のときから譲渡のときまで事業、賃貸又は居住のために使用されたことがないこと、（6）被相続人居住用家屋が譲渡のときにおいて一定の耐震基準を満たすものであることが必要になります。
★被相続人居住用家屋を取壊して、その敷地等だけを売却する場合の要件
上記（1）から（4）の要件に加えて、（5）被相続人居住用家屋とその敷地等が相続のときから譲渡のとき家屋は取壊しのとき）まで事業、賃貸又は居住のために使用されたことがないこと、（6）被相続人居住用家屋の敷地等が家屋の取壊しのときから譲渡のときまで建物等の敷地として利用されたことがないことが必要になります。
他の特例との併用
この特例は、譲渡所得の取得費加算の特例と併用することはできません。
他方、自己居住財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例や自己居住財産の買換等に係る特例との併用は可能です。ただし、同一年内に、自己居住財産譲渡の特例と併用する場合には、2つの特例を合わせて3000万円が控除の上限となります。また、自己居住財産譲渡の特例と自己居住財産の買換等に係る特例の両方を適用することはできないので、いずれかを選択することになります。
また、この特例は、相続税の小規模宅地等の課税価格の特例と併用することもできます。ただし、小規模宅地等の特例の適用を受けるには、その宅地等を相続税の申告期限（相続の10か月後）まで所有していなければならないので、譲渡のタイミングには注意が必要です。
申告手続き…必要な添付書類のまとめ
この特例の適用を受けるためには、
（1）譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
（2）売却資産の登記事項証明書
（3）被相続人居住用家屋等確認書（市町村にて発行）
（4）売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下であることが分かるもの）
を添付して、確定申告をする必要があります。
また、被相続人居住用家屋を売却した場合には、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写しも必要です。
税額は、事業所得や給与所得等と分離して計算・算出
不動産の売却益（譲渡所得）にかかる税金は、事業所得や給与所得などと分離して計算します。
譲渡所得は、不動産の売却価格から取得費と売却費用を控除した額です。この特例を適用する場合、譲渡所得からさらに3000万円を控除した額が課税価格になります。
不動産を売却した年の1月1日に所有期間（被相続人の所有期間も含む）が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は所得税15%、住民税5%、短期譲渡所得の税率は所得税30%、住民税9%です。また、いずれも、令和19年までは復興特別所得税2.1%がかかります。
工藤 敦子
IPAX総合法律事務所 カウンセル弁護士
2025年2月8日（土）開催！1日限りのリアルイベント
「THE GOLD ONLINE フェス 2025 ＠東京国際フォーラム」
来場登録受付中＞＞
【関連記事】
■税務調査官「出身はどちらですか？」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】
■月22万円もらえるはずが…65歳・元会社員夫婦「年金ルール」知らず、想定外の年金減額「何かの間違いでは？」
■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変…世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ
■「NISAで1,300万円消えた…。」銀行員のアドバイスで、退職金運用を始めた“年金25万円の60代夫婦”…年金に上乗せでゆとりの老後のはずが、一転、破産危機【FPが解説】
■「銀行員の助言どおり、祖母から年100万円ずつ生前贈与を受けました」→税務調査官「これは贈与になりません」…否認されないための4つのポイント【税理士が解説】
