収益物件では「木造以外の構造」を選んだほうがいい理由とは？

構造体から投資物件のメリット・デメリットを知る

建物の構造は、大きく分けると、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3つとなります。もうひとつ、鉄骨鉄筋コンクリート造というものもありますが、これは大規模施設などで見られることが多いので、ここでは触れないでおきましょう。どの構造体の建物を選ぶかについては、予算や立地条件などにより、一概に善し悪しを決めることはできません。そのため、それぞれの構造体における特徴を知っておく必要があります。

木造建築物では、特に新築の場合において、建築コストはいちばん安価に抑えることができます。ただし、耐用年数においては22年と3つのうちでもっとも短く、いちばん劣化が早いことも確実です。そのため、メンテナンスに費やす費用が他よりかかるといえるのです。

たとえば外壁と屋根の防水。木造建築物というのは、地震などの際には揺れることで損壊を防ぐ構造となっています。そのため、外壁や屋根に施された防水層が劣化しやすいという特徴があります。数年ごとに修繕工事をしなければならず、加えて他にも傷んだ場所が出てくると、収支計画は狂ってしまいます。しかも、こうした修繕を怠った場合、建物の劣化が進み家賃を下げざるをえなくなりかねません。

このような建物からは引っ越しをする住民も出ることとなり、空室率があがればそれだけ収支が減少、結果として修繕もできなくなってしまう悪循環に陥ることがあるのです。また、家賃を下げたことによるリスクとしては、次の入居者がモラルの低い人の可能性もあがってしまい、最悪の場合は滞納という危険性も出てきます。

また、木造の場合は5年から10年ごとに、白アリ防除工事が必須になってきます。こうしたことからも、初期投資は安価に済みますが、ランニングコスト面での弱さが、木造建築物にはあるといえるでしょう。

一方、鉄骨造や鉄筋コンクリート造とは、剛構造と呼ばれる構造であることから、地震によってかかる力に対して変形をしません。そのため、木造と比較すると耐用年数の面でもRC造は47年、重量鉄骨造は34年と圧倒的に長くなっているのです。そのため、基本的には外壁や屋上の防水処理が木造ほど早く劣化することはありません。外壁の仕上げもタイル貼りであれば、基本的にはメンテナンスフリーとなります。

こうしたことからも、投資物件として選ぶ際には、木造より鉄骨造や鉄筋コンクリート造がおすすめなのですが、注意点もあることを理解しておきましょう。