不動産投資では「キャッシュフローの大きい物件」を狙う理由

今回は、不動産投資では「キャッシュフローの大きい物件」を狙う理由を見ていきます。※本連載は、株式会社リッチスタイルエージェントの代表取締役を務める田中美香氏の著書、『会社員がゼロから稼げる! 融資フル活用不動産投資術』(サンライズパブリッシング)の中から一部を抜粋し、不動産融資を活用して資産を形成するノウハウをご紹介します。

不動産投資の世界に「正解」はないが・・・

Q:融資を受けられるのであれば、より高い物件を手に入れたほうがいいですか?

 

これは、非常に難しいところです。「目標設定はできるだけ高くしたほうがいい」というのが私の考えですが、人によって考え方は異なります。「まずはアパートからスタートしたい」という堅実な方もいらっしゃれば、「億単位で構わないので、大きなマンションが欲しい」という意欲的な方もいらっしゃるのです。

 

不動産投資の世界には、正解はありません。

 

そのぶん判断も難しいのですが、結局のところは「安定したキャッシュフローが手に入るか」がもっとも重要なポイントだと思います。繰り返すようですが、不動産投資はあくまでも「事業」だからです。

 

そう考えると、「より高い物件」よりも「よりキャッシュフローの大きい物件」を狙うべきだと思います。

 

立派な物件を買えば、リターンが多いわけではありません。むしろ管理費やリフォーム費用が高くつき、キャッシュフローが少なくなってしまう可能性があります。どれだけ大きなマンションを所有していても、わずかなキャッシュフローしか得られないのでは投資の意味がありません。

 

会社の給与と同じように、不動産投資の世界でも「安定収入」は強いです。見かけや立地に騙されず、確実に稼げる物件を選ぶようにしましょう。

 

では、どのくらいのキャッシュフローが入ればいいのかというと、物件価格の2%程度を目安として考えてください。

 

例えば、1億円の物件なら年額200万円です。月額に換算すると少なく感じるかもしれませんが、キャッシュフローに手を付けなければ5年間で1000万円貯めることができます。これだけの自己資金があれば、次の行動を起こしやすいというわけです。

小規模な物件は空室で運営難になりやすい!?

もう1つ意識したいのが、物件の「規模」です。5部屋よりは10部屋、アパートよりはマンションの方が「規模」が大きいといえます。不動産の運営を安定させるためには、より大規模な物件の方が有利だと考えられているのです。

 

例えば、全5部屋の小さなアパートと全100部屋の大型マンションを想像してみてください。それぞれ3部屋が同時に空室になったとしたら、不動産投資家にとってダメージが大きいのはどちらの場合でしょうか?

 

答えは、簡単にイメージできると思います。

 

100部屋中3部屋が空室でも、大した打撃にはなりません。しかし5部屋中3部屋となると、半数以上が空室という計算になります。家賃が月々5万円だとすると、25万円入るはずだったのに10万円しか入らないのです。これでは、再び満室になるまでの資金繰りにも一苦労でしょう。

 

小規模な物件では、空室ができると運営が厳しくなる可能性が高いのです。これらをまとめると、「安定したキャッシュフローがあり、規模が大きい物件」を狙うべきだという結論になります。

 

つまり、マンション一棟買いがもっとも賢い選択なのかもしれません。マンション一棟買いの収益性は、やはり地方の中古マンションは手堅いと考えられます。

 

これはあくまでも筆者の考えですので、真似をしなければいけないわけではありません。もちろんアパートでも入居者を確保し、安定した収益を上げている方もいらっしゃいます。逆に、条件の整ったマンションを一棟買いしても、思い通りの資金繰りができない方もいらっしゃるのです。

 

やはり不動産投資は「事業」ですから、思い描いた通りにすべてが運ぶとは限りません。そのことを念頭に置いたうえで、賢くチャンスを摑んでください。

株式会社リッチスタイルエージェント 代表取締役

初めて就職した不動産会社ですぐに実績を上げ、新人賞、社長賞などの各章を総なめにし、その後営業成績トップとなる。独立後、株式会社リッチスタイルエージェントを設立。初年度の年商4億円を達成。不動産会社のほか、不動産管理会社のハニーインベスターズを運営。
現在は不動産投資の敏腕コンサルタントとして、会社員をはじめとする多数の“不動産リッチ”を輩出。著書に『お金のために働く女 お金を働かせる女』(カシオペア出版)がある。

著者紹介

連載不動産投資を成功させる融資フル活用術

本連載は、2016年5月26日刊行の書籍『会社員がゼロから稼げる!融資フル活用不動産投資術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

会社員がゼロから稼げる! 融資フル活用不動産投資術

会社員がゼロから稼げる! 融資フル活用不動産投資術

田中 美香

サンライズパブリッシング

今、日本では過去に例を見ないほどの“不動産投資ブーム”が巻き起こっています。長引く不況に人々が不安を感じているからこそ、安定的な資産である「不動産」への注目度が高まっているのです。さらにマイナス金利の影響により…

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