2020年度（20年4月～21年3月）の不動産売買市場を振り返る～大規模緩和と外資流入で取引額の落ち込みを回避～

2020年度（20年4月～21年3月）の不動産売買市場の動向

RCA（Real Capital Analytics）のデータによると、2020年度の不動産取引額（開発用地を含む）は4兆3,636億円となり、前年度比▲20%減少した。前年比でマイナスとなったものの、過去平均（2008年～2019年度で約4.4兆円）並みの水準を確保した［図表1］。2020年3月に、J-REIT市場がリーマン・ショック時（2008年）に次ぐ下落率を記録し、不動産売買市場への影響が懸念されたが、実際には投資家の不動産投資意欲が減退することはなく、取引額の大幅な落ち込みは回避されたと言える。

［図表1］不動産取引額（2008年度～2020年度）

セクター別の取引額をみると、オフィスが約1.5兆円（占率36％）となり、引き続き第1位の座をなんとか維持した。次いで、賃貸マンションが約0.9兆円（21％）、物流施設が約0.8兆円（19％）、開発用地が約0.5兆円（12％）、商業施設が約0.3兆円（7％）、ホテルが約0.2兆円（4％）となった。このうち、賃貸マンションと物流施設の取引額は過去最高となった。

また、取引額の増減率（2019年度対比）をみると、賃貸マンション（前年比+37％）と物流施設（+4％）、開発用地（+3％）が増加し、これで賃貸マンションは2年連続、物流施設は3年連続で増加した［図表2］。

一方で、オフィス（前年比▲25％）や商業施設（▲54％）、ホテル（▲72％）の取引額が減少し、中でも、ホテルと商業施設の大幅減少が目立つ1年となった。このように、コロナ禍においては収益悪化が懸念されるセクターへの投資意欲が低下する一方で、安定したキャッシュフローが期待できるセクターを選好する投資家が増加したようだ。

［図表2］セクター別取引額の前年度比増減率（2017年度～2020年度）

次に、投資主体別の取引額を外国資本と国内資本に分けて集計すると、外国資本が約1.5兆円（前年比+1％）、国内資本が約2.9兆円（▲28％）となった［図表3］。

したがって、2020年度の取引額の減少（▲20％）は、主に国内資本の投資減少によるものであったことが分かる。この結果、取引に占める外国資本の比率は34％となり、過去最高を記録した。

［図表3］投資主体別（外国資本/国内資本）の取引額（2008年度～2020年度）