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Airbnbの経営で最も収益性が高くなる「間取り」とは?

今回は、最も効率よく収益を上げられる部屋の間取りと、ゲストが魅力を感じる環境について見ていきます。※本連載は、Airbnbアドバイザーとして活躍する鶴岡真緒氏の著書、『知識ゼロからの民泊ビジネスがっちり成功術』(ビジネス社)の中から一部を抜粋し、選ばれるゲストハウスにするための実践ポイントを紹介します。

最も効率がよいのは5人以上泊まれる「2DK」以上

部屋を探す街・地域が決まったら、次は部屋の間取りを考えていきましょう。

 

初期投資などのことを考えれば、Airbnbビギナーの人にはワンルームからスタートするようにすすめています。ですが、最も効率がよいのは、5人以上の宿泊スペースを確保できる2DK以上の間取りだと思います。

 

私は1部屋に宿泊してもらうゲストの人数は2人を基本としています。ですから、ワンルームの場合なら2人、2DKであれば5人前後の宿泊は可能です。もちろんワンルームの部屋でも夫婦と子ども1人というファミリーなどからリクエストがあれば、ベッドの横に布団を敷いてもらうなどして、それ以上の人数でも受け入れることもあります。

 

しかし、おもてなしの意味を考えれば、快適に過ごしてもらうための人数はおのずと決まってきます。ゲストハウスの作り方にもよりますが、やはり1部屋につき2人というのがベストだと私は考えています。

 

もちろん、一度の宿泊で2人分の宿泊費を受け取るワンルームよりも、一度に5人分が受け取れる部屋のほうが、効率的というのは当たり前。

 

たとえば、1カ月に10日の予約が入ったとしましょう。Airbnbでは宿泊費は細かく設定できますが、ここでは単純に1人につき1泊3000円の宿泊費を受け取ったとします。すると単純計算で以下のようになり、6万円もの差が出てくるわけです。

 

★10日間ゲストを迎えた場合の宿泊費

 

ワンルームの場合の場合

→ 3000円 × 2人 × 10日 = 6万円

 

2DKの場合の宿泊費

→ 3000円 × 5人 × 10日 = 15万円

 

このような話をすると、「2DKのほうが断然いいじゃないか!」と考えるのは当然です。ですが、先にも書いた通り資金面での問題があります。

 

2DKとワンルームを比較すれば、通常2DKの家賃のほうが高くなります。家賃が高いということは敷金・礼金などを含めた部屋を借りる際の金額も大きくなるということ。

 

たとえば、東京のある地区のマンションについて、初期経費だけをまとめてみると次のようになります。

 

★物件を賃貸するときにかかる一般的な初期経費

内訳:敷金1カ月分・礼金1カ月分(敷金は1〜2カ月分、礼金は1〜2カ月分が一般的です)、前家賃2カ月分、不動産会社仲介手数料1カ月分、各種費用5万円

 

家賃7万円のワンルームの場合の初期経費

→ 7万円 × 4カ月 + 5万円 = 33万円

 

家賃12万円の2DKの場合の初期経費

→ 12万円 × 4カ月 + 5万円 = 53万円

 

このように2DKの場合、部屋を借りる際の初期経費だけでもワンルームより約25万円も多くかかるのです。

 

また、負担が増えるのはこれだけではありません。部屋が増えれば増えるほど、家具や寝具、リネン類、その他の備品の数も増え、初期投資の金額はどんどん増えていきます。さらにいえば、掃除などのメンテナンス、光熱費なども部屋が増えるほど、時間も手間も、そしてときにはお金もかかります。

 

たとえば、新宿のワンルームで家賃以外にかかる月の経費の概算は最低でも以下のようになります。

 

★ワンルームにかかる1カ月の経費内訳

光熱費:1万2000円

モバイルWi-Fiルーター代:4800円

消耗品費:2000円

交通費ほか:1万0000円

清掃費など予備費:7000円

合計:3万5800円

 

つまり、部屋の間取りは、このあたりがクリアできるかどうかを熟考したうえで決めることが大切です。

 

また、私としては〝おもてなし〞をきちんとできることがAirbnbの大前提ですので、最初のうちはワンルームから始めて、少しずつステップアップすることをおすすめします。

部屋のサイズ・設備・周辺環境+美味しいラーメン店!?

ゲストができるだけ快適に過ごせるように、そのほかチェックしたいポイントをいくつか見ていきましょう。

 

★部屋のサイズ

バス、トイレのサイズ。身体が大きいゲストも多くいますので、古い物件の場合、シャワールームが狭すぎないかは必ずチェックしてください。日本人のようにバスタブにつかることはほぼありませんので、シャワースペースを重点的に確認すること。また、同様に和室の場合は鴨居(かもい)が低すぎないか、洋室の場合でもドアが低すぎないかも確認したほうがいいでしょう。

 

★部屋の設備

エアコンがついているかどうかは重要です。特に日本の夏は湿度が高いため、エアコンは必須でしょう。設備ではありませんが、スマートフォンや携帯電話の電波、Wi-Fiの電波が問題なく入るかどうかも確認します。

 

★周辺環境

近くにコンビニやドラッグストア、スーパーなどがあるかどうか、周囲がうるさすぎないかなどもポイントとなります。

 

私がゲストに必ず聞かれるのが〝ラーメン店〞です。日本のラーメンは海外でも大人気です。ですから、近くに(安くて美味しい)ラーメン店があるかどうかをチェックしておけば、部屋のアピールポイントにもなります。ラーメン店に限らず、回転ずし、お好み焼き、ファミリーレストランなどリーズナブルなお店が部屋の近くにあれば、ぜひとも紹介しておきましょう。

民泊・簡易宿所・不動産投資コンサルタント

千葉県生まれ。シングルマザーとして、子育てと結婚相談所での仕事を両立させていた2014年、偶然、民泊の新しいスタイル「Airbnb」を知る。2DKの自宅マンションからゲストハウス経営をスタートしたが、ホームステイの留学生たちを受け入れているうち、異文化コミュニケーションの面白さを実感し、本格的なビジネスへ。
さまざまな可能性を試すため、新しいゲストハウスを次々オープンさせ、現在では東京に9件、京都に3件、合計12件を運営している。
独自のノウハウで築き上げた「MAO流おもてなし術」が話題を呼び、現在もゲストハウスを運営しながら、稼働率を上げるセミナーや実践的な部屋作りセミナーなどを通じて、Airbnb入門者にノウハウをアドバイスしている。

著者紹介

連載民泊ビジネス「Airbnb」で成功するための実践マニュアル

 

知識ゼロからの民泊ビジネス がっちり成功術

知識ゼロからの民泊ビジネス がっちり成功術

鶴岡 真緒

ビジネス社

AirBnB(エアービーアンドビー)って知ってますか? 用意したゲストハウスに旅行者を宿泊させるビジネスで、副業としても注目を集めています。 インバウンド旅行客の増加とともに、近頃はテレビ・新聞・雑誌などでも「AirBnB…

 

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