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4つの分割方法…それぞれのメリット・デメリット
1. 共有分割
共有分割は、相続分に従い、共有とするだけなので、簡単で公平に分けられるというのがメリットです。しかし、住宅の場合、共有者のうち1人だけ使用するとすれば不公平になります。
アパートのような賃貸物件の場合、賃貸をして、賃料を分けるとすれば平等のような気もします。しかし、賃貸物件の運営は、賃借人や不動産業者とやり取りする「管理をする人」がいて成立するものであり、管理をする人・しない人がいれば不公平が生じます。
また、最も大きなデメリットは、不動産を売却するのか、修繕するのか、建て直すのかなど、共有者間で意見が一致しないとなにもできないことです。1人が「お金がほしいから売却したい」といっても、ほかの共有者が承諾しなければ売却できません。
2.現物分割
相続人の相続分に従い、実際に分けてしまうだけなので、比較的簡単で公平に分けられるというメリットがあります。
しかし、建物は分割するのが難しく、土地も分割してしまうと小さくなり過ぎたり、道路付けが悪くて建物が建たないなど、現物分割に適する土地建物がないということが最大のデメリットです。測量費用や分筆登記をする費用もかかります。
3.代償分割
1人の相続人が土地建物を取得し、他の相続人にお金を支払うことで解決するので、売却のための測量や仲介手数料がかかりませんし、土地が欲しい人は土地、お金が欲しい人はお金が取得できることがメリットです。
しかし、相続人のどちらも不動産が欲しいと主張した場合どちらが取得するかで揉めることとなります。
また、不動産を取得する方は、評価はなるべく低い方が代償金が少なくて済むので、評価額を低く主張し、お金でもらう方はなるべく多く代償金をもらいたいので評価はなるべく高く主張することとなり、不動産の評価を巡って争いとなるということとなります。
さらに、不動産を取得したいと主張している相続人は代償金を支払わなければなりませんから、遺産に預金等があまりない場合、自己資金で代償金を支払えるだけの資力が必要となります。
これらが代償分割のデメリットとなります。
4.換価分割
不動産を売却することにより、相続人で分ける金額が明確になります。売った代金を相続分に従い分けるため、簡単で揉める要素もないのがメリットです。
しかし、換価分割は「売って分ける」ことに全員の承諾や協力が必要です。ある相続人が先祖代々の土地を売りたくない、自分が住みたいなどと主張すると、売却できません。
また、売却金額の希望が相場と比べてかなり高い場合は、やはり売却できません。売却する際には、測量費用や仲介手数料、譲渡所得税等がかかります。これらがデメリットとなります。
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