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2033年に予測される「空き家率」が恐ろしい
まず、今後の住宅需要、つまり世帯数については、国立社会保障・人口問題研究所の推計に基づくものとした。推計によれば、日本全国の世帯数のピークは2030年、東京都の世帯数のピークは2035年で、以降は減少していく。
日本全体の人口はすでに減少しているものの、単身世帯の増加など世帯の小型化によって、世帯数はまだ減少に転じていなかったが、今後は減少に向かっていくことになる［図表1］。
新設住宅着工戸数の平均的水準は、2010～12年の平均とした。
滅失率＝（5年間の新設住宅着工戸数の合計－5年間の総住宅数の増加数）／5年間の新設住宅着工戸数の合計
世帯数の予測は、国立社会保障・人口問題研究所に基づく
次に供給側の想定であるが、新設住宅着工戸数が今後も直近の平均的な水準で推移していき、住宅取り壊しのペース（滅失率）もまた直近の平均的な水準で推移していくという場合を「ケース1」※とした。
※「ケース1」新設住宅着工戸数：作成時の平均的水準で推移、滅失率：10年間（2003～2013年）の平均で推移
つまり、ケース1は現状維持である。次に、新設住宅着工戸数を段階的に減らしていって最終的に半減させ、滅失率については徐々に上昇させていって最終的に2倍になるという場合を「ケース2」※とした。
※「ケース2」新設住宅着工戸数：作成時の平均的水準から5年ごとに段階的に減少し、最後の5年間（2029～33年）の水準はその半分の水準になると想定。滅失率：10年間（2003～2013年）の平均から段階的に上昇し最終的に2倍になると想定
ケース1の場合、全国の空き家率は2033年には28.5%に達する。一方、東京都の空き家率は、1998年頃までは全国とほぼ同じ水準で推移していたが、その後地方で先行して人口・世帯の減少が始まったため、全国の空き家率が東京都の空き家率を上回るようになっていた。
しかし、今後は、東京都でも世帯数が減少に向かっていくため、次第に全国の空き家率に追いつき、2033年には全国とほぼ同じ28.4%になるという結果が得られた。一方、ケース2では、空き家率の上昇ペースは抑制されるが、それでも2033年には全国で22.8％、東京都で22.1%になるとの結果となった。
新築を半減させて（足りない分は中古の活用を進める）、取り壊しのペースを2倍に上げていったとしても、空き家率を低下させることは難しいことをしている。
今後、空き家問題がより一層深刻化していくのは確実な情勢である。これらの試算結果は、現状では空き家問題が深刻なのは地方であるが、今後は、東京などの大都市でも世帯数が減少に転ずることにより、問題が深刻化していくことを示している。
米山 秀隆
大阪経済法科大学経済学部教授
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