土地活用で成功するために必要な「5つの視点」とは?

今回は、土地活用、マンション経営で成功するために重要な5つの視点と、賃貸マンション経営のリスクを事前に把握し、対策を打つ重要性について見ていきます。*本連載は、これまでに300棟以上の賃貸マンション等の建築・プロデュースの実績がある、西田芳明氏の書籍『土地活用の成功学』(クロスメデイア・パブリッシング)の中から一部を抜粋・再編集し、マンション黒字経営を実現するための「土地活用の成功学」をご紹介します。

相続税対策だけでなく収益性にも目を向ける

土地活用を成功させるためには、何に注意をすればいいのでしょうか。

 

ポイントはたくさんありますが、その中でも、次の5つは特に重要です。常にこれら5つの視点から土地活用を考えることで失敗の確率を小さくすることができるのです。

 

また、土地活用は相続対策に有効ですが、それだけではありません。むしろ収益性に目を向けた方がいい場合も少なくありません。

 

成功するために必要な5つの視点

 

1.投資分析の視点

土地活用、マンション経営は多額の費用がかかる投資です。ですから、その物件に「収益性」があるのかどうか、投資した費用を回収するために「安全性」はどうか、「収益」が見込めるかどうか。これらを事前にしっかりと分析を行ってから始めることが大切です。

 

2市場分析の視点

いくら収益性や安全性の計算をしていても、建てたマンションに市場性がなければ投資効果は出ません。地元不動産業者へのヒアリング、市場分析などを行い、そこのエリアの需要と供給のギャップを見つけ出すことが大切です。

 

3ファイナンスの視点

多くのオーナー様が金融機関から借り入れをおこしてマンション建築をする事になると思います。そこでスムーズに融資を受けるために、担保があるかなどのご自身の現状から、資金調達が可能かどうか、そして各金融機関が融資を判断する際のモノサシとして何に重きを置いているのかを事前に知っておくことも大切になります。

 

4財産継承の視点

2015年1月に行なわれた相続税制改正もあり、相続対策として土地活用をする方も多くいらっしゃると思います。そんな方は、将来相続が発生した時の遺産分割の問題や、納税資金の対策なども考慮してどのような活用方法にするか検討する事が大切です。

 

5タックス・プランニングの視点

節税対策としてマンション建設をするオーナー様もいらっしゃいます。その際にどのような建物を建てるとより効果的なのか、減価償却のことを考えるとどのような構造が良いのか、税引き後のキャッシュフローを最大化させるためには個人と法人どちらが良いのか、などの戦略が大切になってきます。税金を極める者が土地活用を制すと言われる程、「税金」の知識は土地活用にとって欠かせないものです。

賃貸事業のリスクを理解して事前に対策を打つ

そして、マンション経営を成功させるためには、リスクがあることを理解し、事前に対策を立てておくことが重要です。

 

しかしながら、多くの人はそのメリットにばかり注目し、リスクはあまり意識していないようです。相続対策で自分の土地に賃貸マンションを建て経営を始めたが結果的にうまくいかなかったという人は、ほぼ例外なく認識が甘く、適切な対応をとってきていないといえます。これでは成功しないのも無理はありません。

 

それでは賃貸事業にはいったいどんなリスクがあるのでしょうか。主なものを以下に挙げておきます。

 

賃貸事業の主なリスク

 

1.家賃の下落

2空室率の増加

3間取りの陳腐化(時代のニーズと合わなくなる)

4家賃滞納の増加

5犯罪被害・入居者トラブル

6メンテナンス・リフォーム費用の増加

7大規模修繕の資金の捻出

8所得税・法人税の増加(デッドクロス=元金返済と減価償却費の逆転)

9金利の上昇

 

これらのリスクを理解せず漫然と賃貸マンション経営を続けているところに、突然賃相場が下がりはじめ、さあどうしようと慌てたところでもうどうにもなりません。

 

そして家賃保証や一括借り上げだから安心というのも間違いです。これが当初の計画通りにいくとはかぎらず、実際にトラブルも頻発しています。そんなものに頼らず、最初から入居率のよい賃貸マンションやアパートを目指すべきなのです。

進和建設工業株式会社 代表取締役
株式会社資産パートナープランナーズ 代表取締役
進和ホーム株式会社 代表取締役 一級建築士/建設コンサルタント

1951年大阪府堺市生まれ。1987年4月に2代目進和建設工業社長に就任。
地域密着で建設事業と資産コンサルティング事業を展開し、これまでに300棟以上の賃貸マンション等をプロデュースし、それらの入居率は95%以上を保っている。そしてさらなるマンションの開発、技術の向上、低コスト化にも力を注いでいる。また、建築コンサルタントとして高利回りを産むマンション建設をアドバイス。マンション経営セミナー等での講演実績も多数あり、2013年、2014年、2015年と3年連続で日経相続・事業継承フォーラムでの講演しており、建設会社だから知りうる土地活用の真髄をついた話で好評を得る。
著書に「行列ができるマンション経営」「トップは志をつくりなさい」「土地活用の成功学」がある。

著者紹介

連載マンション黒字経営を実現する「土地活用の成功学」

本連載は、2014年12月1日刊行の書籍『土地活用の成功学』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

土地活用の成功学

土地活用の成功学

西田 芳明

クロスメディア・パブリッシング

なぜ、マンション経営で失敗してしまう地主・家主様が後を絶たないのか。安易なマンション経営計画を立ててしまうと、マンション経営は必ず失敗するようにできているからです。 本書ではマンションオーナー様に「経営者という…

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