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「借地権」は相続が発生すると「共有名義」になる
借地権は相続した場合であっても、相続発生時点で法定相続人の共有名義となります（この状態を「遺産共有」という）。共有名義で起こるトラブルは、通常の実家相続と変わりません。つまり、共有名義は最終的に解消する必要があります。
ただし、借地権の場合は、地主との関係が絡んでくるので、トラブルはより複雑になります。共有名義の問題と地主との問題が同時にある場合は、まず共有名義の問題を解決する必要があります。
自分の借地権の持分を売るには「地主の承諾」が必要
通常の所有権住宅の場合は、自分の持分だけを売るのに制約はありません。しかし、借地権の場合は自分の持分だけを売る場合であっても地主の承諾が必要なので注意する必要があります。
例えば、共有者が3人（長男・長女・次男）の借地権付き実家に長男が住むことになった場合、長女が自分の持分である3分の1を第三者に売りたい場合には地主の承諾がないと売れません。そのため、共有者間でトラブルがあって長女が単独で売ろうとしても勝手にはできないのです。
一方、共有者同士で売買する場合は地主の承諾は不要です。法律上は、「使用収益の変更」にあたる場合に地主への承諾が必要とされています。長男が長女の持分を買い取って名義変更する分には、長男が住んでいる状況は同じで地主にとって使用収益の変更にはならないので地主の承諾は不要です。
このように、通常、親族の共有者間の単なる名義変更であれば地主の承諾は不要です。
では、住んでいない次男が住んでいる長男の持分を買い取って名義変更する場合はどうでしょうか。長男に代わって次男が住む場合は使用収益の変更にあたるので地主の承諾が必要になります。
自分の借地権の持分を「第三者」に売却することも可能
3人の共有者（長男・長女・次男）が借地権の空き家を巡って長女が長男と次男に買い取りを求めたとします。譲るならただでよこせ、買ってもいいが安くなければだめなどと身内同士では感情が前面に出てなかなかまとまらないものです。
このとき長女の持分を第三者に売却することによって解決できる場合があります。もちろん、そのまま売るのでは地主の承諾が必要です。しかし、全体の売却ではなく買い取った第三者が家賃などの収益を得ていないなどの条件を整えれば地主の承諾なしに売ることは可能です。
そうすると長女の持分を取得した第三者が買い取りを申し出ると長男と次男は売ることに同意することになります。第三者と長男・次男には身内同士のような感情的なものはなく、身内以外の共有者と共有はしたくないという意識も働くからです。
このようにして第三者が借地権の持分を単独名義にする条件を整えたうえで、地主に承諾を求めます。長男・次男から持分を買い取って全部の借地権を所有する場合には地主の承諾が必要だからです。当然、地主の抵抗が予想されますが、地主が承諾しなければ前述の借地非訟の申し立てにより地主の承諾に代わる許可を得ることができます。
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