「借地にある共有名義の建物」は自分の持分だけ売れるのか?

相続財産に「不動産」が含まれる場合、親族間のトラブルを招きやすくなります。そして、問題を曖昧のまま放置すると、孫の代まで絡んで収拾がつかなくなるケースもあります。今回は、土地と建物の名義が異なる「借地」の上にある建物を兄弟で共有名義にしている場合、自分の持分だけを売ることができるのかについて解説します。※本連載は、松原昌洙氏の著書『不動産相続のプロが解決!危ない実家の相続』(毎日新聞出版)より一部を抜粋・再編集したものです。

【医師限定】節税、開業、資産形成…全部叶える!
資産家ドクターになる「不動産投資」講座 開催中>>

「借地権」は相続が発生すると「共有名義」になる

(画像はイメージです/PIXTA)
共有名義はトラブルになりがち…。(画像はイメージです/PIXTA)

 

借地権は相続した場合であっても、相続発生時点で法定相続人の共有名義となります(この状態を「遺産共有」という)。共有名義で起こるトラブルは、通常の実家相続と変わりません。つまり、共有名義は最終的に解消する必要があります。

 

ただし、借地権の場合は、地主との関係が絡んでくるので、トラブルはより複雑になります。共有名義の問題と地主との問題が同時にある場合は、まず共有名義の問題を解決する必要があります。

自分の借地権の持分を売るには「地主の承諾」が必要

通常の所有権住宅の場合は、自分の持分だけを売るのに制約はありません。しかし、借地権の場合は自分の持分だけを売る場合であっても地主の承諾が必要なので注意する必要があります。

 

例えば、共有者が3人(長男・長女・次男)の借地権付き実家に長男が住むことになった場合、長女が自分の持分である3分の1を第三者に売りたい場合には地主の承諾がないと売れません。そのため、共有者間でトラブルがあって長女が単独で売ろうとしても勝手にはできないのです。

 

一方、共有者同士で売買する場合は地主の承諾は不要です。法律上は、「使用収益の変更」にあたる場合に地主への承諾が必要とされています。長男が長女の持分を買い取って名義変更する分には、長男が住んでいる状況は同じで地主にとって使用収益の変更にはならないので地主の承諾は不要です。

 

このように、通常、親族の共有者間の単なる名義変更であれば地主の承諾は不要です。

 

では、住んでいない次男が住んでいる長男の持分を買い取って名義変更する場合はどうでしょうか。長男に代わって次男が住む場合は使用収益の変更にあたるので地主の承諾が必要になります。

自分の借地権の持分を「第三者」に売却することも可能

3人の共有者(長男・長女・次男)が借地権の空き家を巡って長女が長男と次男に買い取りを求めたとします。譲るならただでよこせ、買ってもいいが安くなければだめなどと身内同士では感情が前面に出てなかなかまとまらないものです。

 

このとき長女の持分を第三者に売却することによって解決できる場合があります。もちろん、そのまま売るのでは地主の承諾が必要です。しかし、全体の売却ではなく買い取った第三者が家賃などの収益を得ていないなどの条件を整えれば地主の承諾なしに売ることは可能です。

 

そうすると長女の持分を取得した第三者が買い取りを申し出ると長男と次男は売ることに同意することになります。第三者と長男・次男には身内同士のような感情的なものはなく、身内以外の共有者と共有はしたくないという意識も働くからです。

 

このようにして第三者が借地権の持分を単独名義にする条件を整えたうえで、地主に承諾を求めます。長男・次男から持分を買い取って全部の借地権を所有する場合には地主の承諾が必要だからです。当然、地主の抵抗が予想されますが、地主が承諾しなければ前述の借地非訟の申し立てにより地主の承諾に代わる許可を得ることができます。

 

\\9/25(土)開催//
【相続税対策】人気不動産小口化商品「セレサージュ」シリーズ新商品、情報解禁!

株式会社中央プロパティー 代表取締役社長
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー(社団法人全日本不動産協会認定)
相続アドバイザー(NPO 法人相続アドバイザー協議会認定) 

1970年生まれ。
2011年に業界で唯一、共有名義不動産・借地権の仲介を扱う株式会社中央プロパティーを創業。
弁護士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家とともに問題解決に取り組む体制を確立し、現在までに約2,500件のトラブル解決を手がける。
著書に『頑固な寿司屋の大将も納得する!?よくある借地権問題』(ギャラクシーブックス)『[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!』(クロスメディア・パブリッシング)などがある。

著者紹介

連載不動産相続のプロが解決する「共有名義不動産」と「借地権」問題

あぶない!! 共有名義不動産

あぶない!! 共有名義不動産

松原 昌洙

幻冬舎メディアコンサルティング

「共有名義不動産」をめぐるトラブルがあとを絶ちません。 たとえば兄弟姉妹の場合、相続の際に現金資産はすぐに分割しても、実家などの不動産は「とりあえず共有で持とう」とするケースは珍しくありません。しかし、「仲の良…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!