不動産投資におけるレバレッジ効果の「マイナス」面とは？

自己資金だけで運用した場合と比較すると・・・

もっとも、レバレッジ効果は常にプラスに働くとは限りません。投資利回りが低下した場合や、借入金の金利が上昇した場合には、レバレッジ効果が逆にマイナスに働くこともあります。

たとえば、価格が２億円で投資利回りが６％のマンションを自己資金１億円と借入金１億円（金利は４％）で購入の場合、以下の①、②の場合、収益に対してどのような影響がもたらされるのかを検証してみましょう。

①借入金の金利は4％のままだが、投資利回りが6％から3％に低下した場合

②投資利回りは6％のままだが、借入金の金利が3％から7％に上昇した場合

まず、①の場合には、マンションから得られる収益は年間で600万円になります。

【収益を求める計算式】600万円＝2億円×3％

一方、借入金の金利は400万円です。

（借入金の金利を求める計算式）400万円＝1億円×4％

この400万円を差し引くと、最終的な収益は200万円になります。

次に、⑵の場合には、マンションから得られる収益は年間で1200万円になります。

（収益を求める計算式）1200万円＝2億円×6％

一方、借入金の金利は700万円です。

（借入金の金利を求める計算式）700万円＝1億円×7％

この700万円を差し引くと、最終的な収益は500万円になります。

借入金を使わず自己資金だけで運用していた場合（先の①の場合）には600万円の収益を得られるわけですから、⑴、⑵のいずれの場合もそれより低い収益しか得られなかったことになります。