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不動産で最も重要なのは、やはり「立地」
不動産は、なんといっても立地が重要です。これは、小口化商品でも現物不動産と同様です。周辺環境の状況や近隣の雰囲気、最寄り駅など立地について確認しましょう。
小口化商品の分配金の原資は、賃料収益ですから、借り手にとって魅力な立地なのか、今後も継続的に借り手が見つかる場所なのか、立地の良し悪しは収益に直結します。
人気のあるエリアや将来的に発展していきそうな場所、人口が減少しにくい地域であれば、空室リスクや賃料低下のリスクは、かなり低減されることになります。
空室リスクに直結する「修繕計画」と「築年数」
修繕計画についても確認しましょう。建物の資産価値は、定期的な修繕工事が行われているかで大きく変わってきます。
築年数が経っている古い建物でも、修繕がしっかり行われていれば、築年数が浅くても修繕されていない建物より資産価値が維持されていると考えられます。
建物は、経年変化により老朽化していきます。当然のことながら、老朽化した建物をそのままにしていれば建物の資産価値は下がっていきます。また、借り主を見つけるのも難しくなりますので、空室リスクが高まります。
空室が続けば、当初予定していた収益を得られず、資金が無くなり、修繕できない状況となり、ますます資産価値が下がってしまうという悪循環になってしまいます。
定期的な修繕を行うことに対して前向きに取り組んでいれば、資産価値が著しく低下するリスクを避けることができます。
また、定期的な修繕計画だけでなく、その費用も予め見込んでつくられている小口化商品であれば、突発的な修繕工事の発生による追加出費を最小限にでき、予定していた収益を得られなくなるリスクを減らすことができます。
築年数についても確認しましょう。
1981年に建物の耐震性に対しての基準が変わり、新耐震基準といわれています。新耐震基準は、震度６程度の地震でも耐えられる耐震性を満たした建物であることを基準としています。
通常、マンションやビルの建築には、１～2年前後の工期はかかるため、1984年以降に竣工された建物であれば、新耐震基準を満たしていると考えられます。なお、旧耐震基準の建物でも耐震補強工事を行っていれば、ひとまず安心といえるでしょう。
「建物の構造」によって減価償却の節税効果は変わる
構造の確認も欠かせません。鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造など、どんな構造で建物が造られているかによって減価償却費の計算の際に利用する法定耐用年数が違います。
そのため、構造によって減価償却の節税効果が変わってきます。
減価償却とは、固定資産（建物）の取得費用をその耐用年数に応じて費用計上していく会計処理のことです。費用として計上できるため、税金が少なくなり、手元に残る金額が多くなります。「任意組合型」は、実物の不動産として扱われるので減価償却を利用できます。
複数の物件に投資して運用しているリートと違い、小口化商品は１つの物件で運用しているものがほとんどなので、物件を見たり調べたりすることが比較的簡単にできます。
自分自身で立地や建物を検討してから投資先を選べる点が小口化商品のメリットです。
ベテラン投資家の方には、“自分の判断を加味できる”ところが小口化商品の魅力となるでしょう。
なお、現地見学会など実際に物件を見る機会を設けている商品があります。写真やネットでは分からない情報や感覚を得ることができますので、見学会に参加してぜひ自分の目で現地を見てみることをお勧めします。
次回は、小口化商品を選ぶ際のチェックポイント「物件の用途とサブリース」「事業を行っている会社はどこか」をお伝えします。
