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不動産管理会社を設立して受け取れるメリットとは
個人で所有している不動産を法人へ移したり、法人へ一括賃貸したりすることによって、個人の所得が法人へ移るので、所得税や住民税が安くなるのかな？ということや、法人が不動産を持つから相続税がかからないのかな？ということは何となく想像がつきますよね。
では、なぜ不動産管理会社を利用するのか。メリットはいろいろありますが、主なものとして次の4つが挙げられます。
① 毎年の所得税対策として
日本の所得税の税率は、「超過累進税率」という仕組みが採用されており、所得が多ければ多いほど税率が上がってしまいます。一方で、法人税では、一定の割合が徴収されます。
個人で不動産を所有している場合にはオーナー1人の多額の所得に対して高い税率がかかりますが、法人へ移転することにより、まずは役員である親族へ報酬を払い、残った利益に対して法人税を納め、個人の所得税も圧縮することができます。
② 相続財産の増加防止
収益性の高い不動産はキャッシュを生み、さらにオーナーの財産として蓄積されます。オーナーが受け取る賃料を法人へ移転することにより、将来の相続財産の肥大化を防ぐことができます。
③ 相続税の納税資金の準備
不動産収入の一部を役員である相続人に分配することにより、将来の相続税の納税資金を準備することができます。
④ 財産の共有・分散を防ぐ
個人が所有する不動産は相続のたびに相続税がかかり、名義変更に登録免許税がかかります。ですので何も対策を取らずに相続を3回迎えると、財産はなくなってしまうといわれているのです。
これに対して会社には「相続」という概念がありませんので、法人に移した財産については、相続を経ることなく永続して承継させることができます。
一方で法人へ出資した株式が相続財産となりますが、株式は不動産よりも簡単な手続きで次世代へ移転することが可能です。相続トラブルの元になりやすいため、不動産の共有は厳禁ですが、法人であれば報酬で解決したり、株式なら分割しやすく、事業承継もしやすいというわけです。
このほかにも法人であることのメリットとして、法人契約の保険に加入し経費にできることや、退職金がもらえること、社会保険に加入できることなどがあげられます。
設立するだけで「30万円」ほどの費用が発生する
もちろん不動産管理会社はメリットばかりではありません。デメリットとしては「設立にあたってのコスト」と「譲渡所得税や譲渡代金」があげられます。
① 不動産管理会社設立にあたっての主なコスト
まず、会社設立時に約30万円程度の設立費用がかかることは明確なデメリットといえます。収入や経費については、オーナーの所得と会社の所得に区分して管理・計算する必要があるため、手間がかかります。
さらに法人では、赤字であっても法人税均等割という税負担が生じます。法人の決算、申告については税理士への報酬が必要になります。
② 譲渡所得税や譲渡代金の問題
個人の不動産を法人へ移転譲渡したときに、利益が出る場合には譲渡所得税の申告と納税（利益の約20％）が必要になります。さらに、受け取った譲渡代金は個人の相続財産になりますので、そのままにしておくと相続税負担が増えます。ですので別の相続税対策が必要になります。
◆うちは法人化したほうがいいの？
不動産の法人化にはメリットもあればデメリットもあることがわかりました。じゃあうちは法人化したほうがいいの？結局のところはどうなの？と感じた方も多いことでしょう。
不動産管理会社は所得税対策や相続税対策両面からメリットがありますが、同時にランニングコストがかかったり、譲渡税がかかったり、一時的に相続税が増えたりします。これらの費用を負担してでも、将来的に特をするのかの試算が重要になります。
もともと所得税が高くないのに、「わざわざいろんな費用を支払って法人化したら何も得しなかった」となってしまったら意味がありません。どの不動産を、どのタイミングで移転するのか、移転せずに一括借上げ等のサブリース方式にするのか、管理業務を委託するのか、税理士等の専門家に相談しながら一つ一つ検証し、効果を確認してから実行するようにしてください。
ひかりアドバイザーグループ
ひかり税理士法人
