不動産管理会社の活用による「節税」の仕組み…デメリットも?

賃貸不動産を多数所有している不動産オーナーや、収益性の高いいわゆる「儲かる」不動産を所有しているオーナーの方々。日々の管理業務や賃貸運営だけでなく、毎年の高額な所得税や住民税の負担に加えて、将来確実にやってくる相続税の問題にも頭を悩ませています。このような場合、「税金対策」の1つとして不動産管理会社の設立を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産管理会社を設立して受け取れるメリットとは

個人で所有している不動産を法人へ移したり、法人へ一括賃貸したりすることによって、個人の所得が法人へ移るので、所得税や住民税が安くなるのかな?ということや、法人が不動産を持つから相続税がかからないのかな?ということは何となく想像がつきますよね。

 

では、なぜ不動産管理会社を利用するのか。メリットはいろいろありますが、主なものとして次の4つが挙げられます。

 

① 毎年の所得税対策として

日本の所得税の税率は、「超過累進税率」という仕組みが採用されており、所得が多ければ多いほど税率が上がってしまいます。一方で、法人税では、一定の割合が徴収されます。

 

個人で不動産を所有している場合にはオーナー1人の多額の所得に対して高い税率がかかりますが、法人へ移転することにより、まずは役員である親族へ報酬を払い、残った利益に対して法人税を納め、個人の所得税も圧縮することができます。

 

② 相続財産の増加防止

収益性の高い不動産はキャッシュを生み、さらにオーナーの財産として蓄積されます。オーナーが受け取る賃料を法人へ移転することにより、将来の相続財産の肥大化を防ぐことができます。

 

③ 相続税の納税資金の準備

不動産収入の一部を役員である相続人に分配することにより、将来の相続税の納税資金を準備することができます。

 

④ 財産の共有・分散を防ぐ

個人が所有する不動産は相続のたびに相続税がかかり、名義変更に登録免許税がかかります。ですので何も対策を取らずに相続を3回迎えると、財産はなくなってしまうといわれているのです。

 

これに対して会社には「相続」という概念がありませんので、法人に移した財産については、相続を経ることなく永続して承継させることができます。

 

一方で法人へ出資した株式が相続財産となりますが、株式は不動産よりも簡単な手続きで次世代へ移転することが可能です。相続トラブルの元になりやすいため、不動産の共有は厳禁ですが、法人であれば報酬で解決したり、株式なら分割しやすく、事業承継もしやすいというわけです。

 

[図表]不動産管理会社の活用による節税の仕組み

 

このほかにも法人であることのメリットとして、法人契約の保険に加入し経費にできることや、退職金がもらえること、社会保険に加入できることなどがあげられます。

設立するだけで「30万円」ほどの費用が発生する

もちろん不動産管理会社はメリットばかりではありません。デメリットとしては「設立にあたってのコスト」と「譲渡所得税や譲渡代金」があげられます。

 

① 不動産管理会社設立にあたっての主なコスト

まず、会社設立時に約30万円程度の設立費用がかかることは明確なデメリットといえます。収入や経費については、オーナーの所得と会社の所得に区分して管理・計算する必要があるため、手間がかかります。

 

さらに法人では、赤字であっても法人税均等割という税負担が生じます。法人の決算、申告については税理士への報酬が必要になります。

 

② 譲渡所得税や譲渡代金の問題

個人の不動産を法人へ移転譲渡したときに、利益が出る場合には譲渡所得税の申告と納税(利益の約20%)が必要になります。さらに、受け取った譲渡代金は個人の相続財産になりますので、そのままにしておくと相続税負担が増えます。ですので別の相続税対策が必要になります。

 

◆うちは法人化したほうがいいの?

 

不動産の法人化にはメリットもあればデメリットもあることがわかりました。じゃあうちは法人化したほうがいいの?結局のところはどうなの?と感じた方も多いことでしょう。

 

不動産管理会社は所得税対策や相続税対策両面からメリットがありますが、同時にランニングコストがかかったり、譲渡税がかかったり、一時的に相続税が増えたりします。これらの費用を負担してでも、将来的に特をするのかの試算が重要になります。

 

もともと所得税が高くないのに、「わざわざいろんな費用を支払って法人化したら何も得しなかった」となってしまったら意味がありません。どの不動産を、どのタイミングで移転するのか、移転せずに一括借上げ等のサブリース方式にするのか、管理業務を委託するのか、税理士等の専門家に相談しながら一つ一つ検証し、効果を確認してから実行するようにしてください。

 

 

ひかりアドバイザーグループ

ひかり税理士法人 

 

ひかり税理士法人 代表社員
 公認会計士・税理士

1956年 京都市生まれ
1979年 同志社大学経済学部卒業
1985年 公認会計士・税理士登録

ひかりアドバイザーグループ 最高経営責任者
ひかり監査法人 代表社員
京都市 監査委員
京都家庭裁判所 家事調停委員
立命館大学大学院法学研究科 非常勤講師

ひかり税理士法人

著者紹介


 

先行き不透明な経営環境、加速度を増す少子高齢化、
人工知能(AI)がもたらす第二の産業革命。
こうしたキーワードで語られる混沌とした経済社会を企業が首尾良く生き抜くためには、
的確な経営意思決定と適切な資産防衛ノウハウが不可欠です。

一方、迅速な意思決定と卓越したノウハウを実践するためには、
豊富な知識と経験を有する専門家集団によって提供される
「最適解」によってサポートされる必要があります。
私たちは、各種の課題解決にタイムリーに対応することによって、
有為な「最適解」を提供することをミッションとしています。
私たちは、このミッションを完遂するために知と技の錬磨を通じて最強のプロ集団を目指しています。

ひかり税理士法人の役職員の合言葉は、「人間、一生勉強」。
弛みのない不断の努力は、先行きを明るく照らし出す「ひかり」でありたいとの願いそのものなのです。

著者紹介

連載税務、会計、経営…税理士が教える「混沌社会」を生き抜くための資産防衛ノウハウ

本記事は、『ひかり税理士法人』ホームページのコラムを抜粋、一部改変したものです。

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