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「1棟アパート」と「1棟投資用マンション」の間にあった空白地帯
タスキホールディングスの前身である株式会社タスキが創業した当時、世間では「サラリーマン大家さん」がブームになっていました。会社勤めをしながらアパート1棟を購入し、副収入を得ている人たちです。なかには複数のアパートを保有して高い家賃収入を得ている人もいて、雑誌等によく紹介されていたものです。
こうしたサラリーマン大家さんが主に購入していたのは木造アパートで、購入金額は大体1億円から2億円。そして、その上のランクになるのは1棟物の投資用マンションで、購入するには最低でも5億円以上の資金が必要でした。つまり、2億円以上5億円未満の価格帯が空いていたのです。
私たちが現在、3億円前後の価格帯を中心にしてワンルームの「コンパクトIoTレジデンス」の開発をしているのは、そもそもこのような理由がありました。それが、現在のように大規模なマンション開発が困難な状況になったことで、改めて注目され始めています。
「東京23区内・駅近物件に特化」という大きなメリット
私たちが開発している不動産は、資産保全の面でも大きなメリットがあります。それは「東京23区内の駅近物件」にほぼ特化している点です。
ご存じのように、現在、東京の地価は大きく値上がりしています。将来的には地方の若者の減少に伴い、徐々に東京への人口流入も落ち着くといわれていますが、仮にそうなったとしても、人の住むエリアは利便性の高い中心部へと集中していきます。つまり、都心の駅近物件は、地方都市や郊外に比較して価格下落リスクが低いのです。
株式会社タスキホールディングス 代表取締役社長 柏村雄さん
さらに言えば、3億円から5億円という価格帯は流通市場で買い手が付きやすいというメリットもあります。10億円を超える大規模マンションになると、金額の大きさがハードルとなり売却も容易ではありません。いざというときに現金化しやすい流動性の確保は、資産保全の観点からも重要です。
このような背景により、私たちが販売している3億円を中心価格帯とする新築のコンパクトIoTレジデンスは、富裕層を中心とした方々の資産防衛に選ばれています。
富裕層の相続対策は、ファミリーで取り組む大きな課題
すでに十分な資産を保有し、そこから生まれるキャッシュフローも潤沢な富裕層の方々は、あえてチャレンジングな資産運用をする必要はありません。そのような方々が不動産投資を選択するのは「相続対策」という目的があるからです。
現在の相続税の基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」となっており※、仮に法定相続人が3人だとすると、基礎控除額は4,800万円です。また、2023年の相続税の申告実績によると、相続税の課税割合は約10人に1人に達しています。
※ 国税庁ウェブサイト「No.4155 相続税の税率」参照
かつては相当な資産がなければ課せられなかった相続税も、今や他人事ではありません。ましてや数億円から数十億円単位の資産を持っている富裕層の方々にとっては、ファミリーで力を合わせて取り組む大きな課題なのです。
相続対策における「投資用不動産」の活用方法
投資用不動産を活用した相続対策は、端的に言えば「評価方法の違いにより、現金と比べて相続税評価額が低くなる可能性のある資産に組み替えておく」という考え方です。不動産は、建物や土地ごとに定められた評価方法により「時価より低く評価される」ことが一般的で、これがいわゆる評価減の効果につながります。たとえば、賃貸用として取得したマンションは、借家権割合が反映されることで、現金をそのまま保有している場合と比べて相続税評価額が低くなるのが通常です。
さらに、購入時に借入を利用した場合、その債務は相続財産から控除できるため、評価減少分以上に相続税の負担を抑えられる可能性があります。
また、「小規模宅地等の特例」や「貸付事業用宅地等の特例」が適用できるケースでは、一定面積について評価額を大幅に減額できることもあります。もちろん、これらの制度は要件を満たすことが前提ですが、適切に組み合わせれば、投資用不動産は相続対策において有効な手段となり得ます。
※ 本項目は、弁護士法人 山村法律事務所 山村暢彦弁護士が執筆。
不動産賃貸事業は企業の事業多角化にも有益
企業経営者の皆様には、事業多角化の選択肢のひとつとして私たちの物件をご購入いただいています。
いまの世の中は極めて不確実性が高く、5年先、10年先の経営環境を読むことは容易ではありません。そのような状況下においては、事業の安定化を図るために、本業以外に不動産賃貸事業を組み合わせるという手があります。
前述のとおり、私たちが開発している物件は駅近で、入居者のニーズの高いエリアを選択しており、耐久性が高いRC構造です。複数の物件を運用して安定収益化できれば、銀行の事業融資を受けやすくなるほか、何よりPL（損益計算書）の安定化にもつながります。
事業多角化における「投資用不動産」の活用方法
事業を安定的に成長させるうえで、収益源を本業だけに依存しない「事業多角化」は重要な選択肢です。投資用不動産は、継続的な賃料収入を確保しつつ、将来の資産としても機能するため、多角化の一手として有効な手段となります。
さらに、経営者が悩む事業承継の場面でも、投資用不動産は一定の役割を果たします。借入を利用して不動産を取得した場合、その債務により会社の純資産額が圧縮されるため、結果として株価の上昇が緩やかになることがあります。株式価値が高くなり過ぎて後継者に承継しにくいケースでは、財務状況を踏まえつつ、承継コストの過度な上昇を抑える一助となる点もメリットと言えるでしょう。
※ 本項目は、弁護士法人 山村法律事務所 山村暢彦弁護士が執筆。
強みは「豊富な物件保有数」「建設技術」「提案力」
重要なのは、どれほど緻密な「相続対策」「事業承継」「事業多角化」の計画を練ったとしても、条件にマッチした物件に出会わなければ、計画は実現できないという点です。不動産は2つと同じ物件がなく、その意味では「出会い」の要素が大きいものですが、私たちタスキホールディングスは、「東京23区」「駅徒歩5分」という価値の高い物件を、豊富に取り揃えています。
富裕層の方々の相続対策、企業オーナー様の事業多角化・事業承継においても、きっとご満足のいくご提案ができるものと考えています。私たちタスキホールディングスの豊富な物件保有数※と建設技術、そして提案力にご期待ください。
取材：JOYnt 鈴木 雅光
撮影：KPS 上條 伸彦
法務関連箇所執筆：弁護士法人 山村法律事務所 山村 暢彦 弁護士
