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不動産投資初心者は「住居用物件」からスタート
家賃収入による利益を獲得する目的で投資する不動産を収益物件と呼びます。一般的に投資に適している収益物件は「住居用物件」「商業用物件」「オフィス用物件」の3つがあります。
まず住居用物件について見ていきましょう。
人々が暮らす自宅として利用する不動産を住居用物件と呼びます。平穏な生活を送るための環境が揃っていて、一部の物件では自宅兼事務所として利用することが可能です。
投資できる住居用物件には主に3つの種類があります。
1．区分マンション投資物件
戸数が豊富にあるマンションで、投資家向けに区分マンションとして販売している物件です。マンション一棟と比較して価格が低くなるので、投資をスタートするハードルは低めです。
2．一棟投資物件
アパートやマンションを一棟まるごと購入できる物件です。建物一棟に投資するため物件価格は高いですが、キャッシュフローを得られやすいのが特徴です。
3．戸建て物件
一軒家などの戸建て物件を購入して、貸家として投資する方法もあります。一般的には中古の戸建て物件が投資対象となり、ファミリーなどをターゲットに物件を貸し出します。物件の条件によっては利回りが高くなる場合もあります。
次に、住居用物件のメリットとデメリットを見ていきましょう。
【メリット】
安定した家賃収入を得られやすい
人が生活するには自宅が必要であり、需要がある場所の住居用物件に投資することで安定した家賃収入を得られるメリットがあります。特に人口が集中する都市部では、アパートやマンションに対する需要が大きいです。
より安定した家賃収入を獲得するためには、交通アクセスや利便性のよい物件に投資することが重要。都内で働く社会人にとって使い勝手のよい物件では、空室リスクが小さくなります。
税金対策しやすい
マンションやアパートに投資することで、所得を減らして節税できるメリットもあります。また不動産は現金に比べて相続税評価額が下がる傾向にあり、相続対策としても活用できます。
【デメリット】
空室が続けば利回りが悪化
収益物件はユーザーに入居してもらうことで家賃収入を獲得できて、自分の資産を増やせるものです。もし入居者が現れなければ、物件の利回りが悪化するため注意しましょう。
利回りの悪化を防ぐためには、多くの人々から需要のある物件に投資するのがコツ。人口が減少する現代では、条件が悪い物件に投資すると大きく損してしまうリスクがあります。
中古だとリフォーム費用がかかる
中古の住居用物件に投資する場合、状態によってはリフォームすることが必要です。設備が古かったり部屋が劣化していたりすると、空室リスクが大きくなってしまうため注意が必要です。
費用の目安は以下の計算式により求められます。
リフォーム費用＝〇万円（回収期間に見込める家賃上昇額）×12ヵ月×回収期間
たとえば5年の間に家賃が相場家賃より1万円高く取れる場合、物件のリフォーム費用の目安は60万円です。中古物件に投資するとコストが増えてしまう場合があるため注意しましょう。
高リターンが魅力な「商業用物件」は経験者向け
飲食店、テナントなどが商業用物件です。多くの経営者は賃貸物件を借りることで、ヘアサロンやレストラン、コンビニといった実店舗を営業しています。
家賃相場が高く、賃貸期間が長いことから、住居用物件よりも高額なリターンに期待できるのが特徴です。一方、いったん空室になると長期になるケースが多いことから、不動産投資の経験を積んだ人が商業用物件に投資する傾向があります。
【メリット】
利回りが比較的高い
商業用物件に投資して期待できる利回りはアパートや戸建てに比べて高めです。店舗を営業して収益を生み出せる商業用物件では、住居用に比べて利便性が高い特徴があります。
リフォーム費用がかからない
商業用物件は入居者が内装や設備を整えるため、不動産オーナーがリフォームしなくて問題ありません。ルールによって修繕費がかかる住居用物件に比べて、商業用物件にはリフォーム費用がかからないメリットがあります。
【デメリット】
融資の条件が厳しくなる
商業用物件は銀行から融資を受けるのが難しく、場合によっては資金調達できない可能性があります。物件の価値やオーナーの属性だけでなく、テナントの属性まで審査されるためです。
物件の価値が低かったりテナントに問題があったりすれば、融資の審査に落ちる可能性があります。融資条件が厳しく、住居用物件よりも投資しにくいのが商業用物件のデメリットです。
空室期間が長くなりやすい
投資した商業用物件のテナントが事業をやめてしまうと、次のテナントが決まるまでの空室期間が長くなりやすい傾向があります。住居用物件に比べて、入居者が決まりにくいのもデメリットです。
テナントがいない期間が長引くと、投資による利回りが悪化してしまうため注意しましょう。空室リスクを減らすためには、立地や環境を考慮して物件を選ぶことが重要です。
最近の「オフィス物件」は区分所有OKの物件も
会社の事業所として利用することを目的とした不動産です。従来は一棟投資がメインでしたが、最近ではフロアや部屋ごとに小分けされた区分オフィス物件にも投資できます。
都心のオフィス用物件であれば空室リスクが少なく、物件を売却しやすいのが特徴です。管理組合がオフィス用物件を管理しているため、不動産オーナーの手間が少ないメリットもあります。
【メリット】
保証金が多額になる
オフィス用物件では入居者に要求する保証金が高額になりやすく、リスクを減らせるメリットがあります。家賃の半年や1年分の保証金を設定するのも可能であり、返還しなくて良い場合もあります。
経費の割合が少なくなる
オフィスビルを購入して一棟すべてを貸した場合、建物の管理をテナントが担当するパターンがよくあります。物件の管理を入居者に任せることで、経費を少なくすることが可能です。
【デメリット】
家賃収入が不安定になりやすい
事務所は住居に比べて移転しやすいものであり、オフィス用物件は空室になりやすいです。所有する物件の空室リスクが高まれば、安定した家賃収入を見込めなくなるため注意しましょう。
退去されると損失が増えやすい
一棟全体やフロアでオフィス用物件を貸した場合、退去されると家賃収入が大きく減ってしまうリスクがあります。住居用物件に比べて損失が増えやすいのもデメリットです。
