オリンピック後も一人勝ち!「京都の注目投資エリア」4選

2020年に開催迫るオリンピックや万博への期待から、東京・大阪の地価高騰が続いている。それに伴い上昇する物件価格の高騰に、賃料相場は対応しきれず、大都市圏の不動産投資利回りはジワジワと低下傾向にある。そんななか、一人勝ちの状況となっているのが京都である。本記事では、京都不動産投資の注目エリアについて見ていく。

インバウンド需要に沸くホテル業界…広がる投資エリア

日本への外国人観光客が急増したことで、京都市はインバウンド特需で非常に活況を呈しています。インバウンド旋風は観光業界だけではなく、不動産業界全体にも大きな影響を及ぼしており、京都市の地価が急騰している大きな要因になっています。

 

インバウンド特需で活況を呈する京都
インバウンド特需で活況を呈する京都

 

最近では、入札でもホテル業者が想定価格の倍ぐらいの値段で入れてくるので、私たちレジデンス業者では太刀打ちができません。実際、当社が2億円で入札した京都駅前の土地を、結局ホテル業者が4億円で落札したケースがありました。

 

余談ですが、某大手不動産会社がレジデンス用地として大きな土地を仕入れて着工もしていたのに、急に工事がストップした事例もあります。聞いたところ、その大手不動産会社はファミリーマンションを分譲する計画だったのですが、ホテル業者に高額での買い取りを打診され、売却を決めたのです。着工済みだったこともあり、恐らくこの不動産会社から建設会社への違約金が発生するでしょうが、その違約金を払ってもまだ利益が残るような価格での売却だったということでしょう。

 

観光特需によって気になる話題としては、一般の住宅やマンションを旅行者に貸し出す、「Airbnb(エアビーアンドビー)」に代表される「民泊」の問題です。京都市は観光都市として観光客を呼びたいと考えていますが、民泊に対してはかなり慎重です。

 

京都は伝統的に観光業界やホテル業界が強く、民泊はホテルと真っ向から対立するため歓迎されないのかもしれません。

 

それでもこれまでにマンションの一室を勝手に民泊に転用し、トラブルになるケースが増えていましたが、今では多くのマンションが管理規約で民泊を禁止しています。もちろん、私の会社で管理しているマンションでも禁止です。

 

そこで民泊に代わって出てきたのが、旅館業の届け出をして運営する簡易宿泊所です。これもマンションの一室では許可がおりませんので、町家などを一棟丸ごと改装し、消防法などに適合する設備にして認可を得ているようです。外国人観光客向けにいかにも「ザ・日本」という内外装にした高級タイプから、安さを売りにしたドミトリータイプまで、さまざまな簡易宿泊所があります。

 

一方で富裕層向けの高級リゾートホテルの進出も進んでいます。京都は老舗旅館が多いうえ、景観条例で建築物の高さやデザインが規制されており、土地取得も困難なことなどから、外資系ホテルの進出は遅れていました。しかし外国人観光客の増加により、ここにきて開業ラッシュが続いています。

 

2014年2月には「ザ・リッツ・カールトン京都」が鴨川沿いの中京区に、2015年3月には米国を拠点とするスターウッドホテル&リゾートの「翠嵐(すいらん)ラグジュアリーコレクションホテル京都」が京都・嵐山の保津川沿いにオープン。スターウッドは日本でも「セントレジス」「ウェスティン」「シェラトン」などのブランドを展開していますが、「ラグジュアリーコレクション」はなかでも最高級クラスに位置付けられており、京都が日本で最初のオープンとなりました。

 

2016年10月には、京都市の東山区で「フォーシーズンズホテル京都」が開業したほか、「帝国ホテル」が2020年をめどに京都に進出し、祇園にある登録有形文化財の「弥栄会館」を改修して客室を整備する計画をしています。

 

このように建設・開業がラッシュを迎えるホテルを概観すると、平安京を基準としたエリアから外のエリアとなっていることが分かります。これだけ京都全体の不動産開発が進んでいくと、数年後は平安京エリアから外部に位置するエリアも収益不動産の投資対象として魅力的になっていくことが予想されます。

まだまだある、今後注目の京都市内エリア

本連載で紹介していない京都市内のエリアでもまだまだ注目のエリアはあります。いくつかご紹介していきましょう。

 

●百万遍エリア

 

京阪本線の終点「出町柳」駅と、叡山電鉄の始発駅「出町柳」駅が接するのがこのエリアです。京都大学のある吉田に近いこともあって、学生向けのリーズナブルな賃貸物件が多くあります。京都の中心から少しだけ離れていることもあり、鴨川近くの比較的静かな場所として今後、収益物件の投資対象として注目したいエリアの一つです。

 

●西陣エリア

 

西陣織など織物産業で栄え、古い街並みが今も残る西陣。西陣千本周辺はかつて「東の河原町、西の千本」と並び称された大歓楽街で、映画館や芝居小屋が軒を連ねていました。寺院が点在し、町家も多く残されている京都らしい風情で観光地としても人気になっています。佛教大学・立命館大学・同志社大学への通学圏内で、バスに乗ればすぐ京都の中心街に出られる便利な立地でもあり、社会人・大学生共に需要が見込めます。

 

●二条エリア

 

地下鉄東西線の開通以降、ここ数年で急ピッチに開発が進みつつあるエリアです。JR二条駅を出てすぐにある商業施設「BiVi二条」には映画館のほかアミューズメント施設、飲食店などが入っています。また、近隣には佛教大学二条キャンパス、立命館大学朱雀キャンパスなどの大学関係施設も多く、若者で賑わっています。

 

どこへ出るにも大変便利な場所で、地下鉄東西線「二条城」駅から1本で烏丸御池へ出られるほか、JR嵯峨野線を使えば、わずか2駅でJR京都。このほか阪急「大宮」駅や京福「四条大宮」駅も利用しやすく、学生・社会人共に賃貸人気が高いエリアです。

 

●円町エリア

 

京都駅へ3駅のJR円町駅に加えて、丸太町通と西大路通の交わる円町交差点からは市内各地へ向かう市バス・JRバス・京都バスが出ているので、交通アクセスの良いエリアです。ハブになっている円町駅周辺には大型家電量販店や飲食チェーン店などが揃っています。公共施設も多く、京都市中央図書館と併設した市民生涯学習センターは、映画上映やカルチャースクールなどで多くの市民に利用されています。

 

西には花園大学、北エリアには立命館大学があるので学生需要があるほか、大通りを入れば静かな住宅街なので、社会人やファミリーにも人気があります。

 

 

日本ホールディングス株式会社 代表取締役

1992年に日経ビルディング(現日本ホールディングス)の設立に参加。2011年、代表取締役に就任。顧客最重要の姿勢を徹底し、京都で唯一の投資用マンションディベロッパー会社を牽引。全国各地での新聞社等主催不動産投資セミナー、フェアにて多数の講演実績を持ち、京都の魅力を説く。

著者紹介

連載誰も知らない「京都不動産投資」の魅力

誰も知らない京都不動産投資の魅力 改訂版

誰も知らない京都不動産投資の魅力 改訂版

八尾 浩之

幻冬舎メディアコンサルティング

物件と街の魅力の相乗効果で資産価値を高める京都不動産投資の魅力を徹底解説! 大反響を呼んだ話題書が更に充実した内容で再登場観光、文化、技術の発信地として国内外から注目を集める京都。 とくに近年では、インバウン…

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