不動産会社社長が激白!区分マンションが「数年後やばい」ワケ

融資引き締めの状況が続くなか、区分マンション投資が活況だという。引き続き縮小傾向にあるアパート融資に対して、金融機関が区分マンション融資に対して積極的な姿勢を見せているのだ。金融機関の融資姿勢により、過熱気味となっている区分マンション投資だが、その未来は明るいのだろうか。本記事では、不動産融資の最新事情から、区分マンション投資の将来性を考察する。

アパート融資が減り、区分マンション投資が活況!?

「現在の金融機関はアパート融資を減らし、区分マンション投資にシフトしている」という新聞記事を目にしました。これまでの経緯を辿ってみると、数年前までは相続対策として、サブリースを条件に郊外の土地に対して過剰融資が行われていました。それが問題視されたため、土地から購入するアパート経営融資に切り替えていましたが、2018年にはそちらも様々な問題により縮小を余儀なくされたのです。

 

現在では、それまで比較的否定的だった区分マンション融資へと舵を切って業績を伸ばしています。そこからも分かるように、金融機関は不動産融資を伸ばさなければ数字を上げるのが難しい現状が見えてきます。

 

 

筆者に言わせてもらえれば、過剰過ぎるといわれた相続対策のアパート経営であっても、サラリーマン向けのアパート経営であっても、確実な事業計画と高い物件力を持ち、しっかりした管理体制の下であれば、堅実で安心したアパート経営は行えます。きちっと成功させることができるのです。ちなみに、そのことをご理解・ご賛同いただいている金融機関様とは変わらぬお付き合いをさせて頂いております。

アパート経営は「投資」ではない

もはや過熱気味となっている区分マンション投資ですが、率直な感想としては「近い将来やばいよね」と思っています。毎月の収支は赤字で、販売価格は高止まりから下落相場が、ちらつき始めました。キャピタル(売却益)を得るためのマンション投資でしょうが、今後一層の下落相場に移行した場合どうなるのでしょうか? 数年後、「異常だった区分マンション投資」という新聞記事がでないことを祈るばかりです。

 

アパート経営とは、文字通り経営すること。私たちの経営の考え方は、毎月きちっと収益を得て、毎年黒字の確定申告をすることです。投資ではないので、キャピタル(売却益)よりもインカム(毎月の収益)を重視しています。経営ですから、黒字であってこそ正常という考え方なのです。

 

 

一方、区分マンションは投資といわれます。投資であれば、インカム(毎月の収益)は赤字でも、キャピタル(売却益)を手にすることが全てです。現在の状況がその考え方に照らしてどうなのか? 答えは火を見るより明らかではないでしょうか。毎月赤、売っても赤とならなければいいのですが・・・。

 

流されないことが重要です。

 

 

中島 厚己

株式会社アイケンジャパン 代表取締役

 

株式会社アイケンジャパン 代表取締役

昭和40年、大分県生まれ。アパート経営歴18年、4棟経営中。1985年賃貸会社に入社。仲介業の立場から業界の経験を積む。
1997年アパート販売会社に入社。建築企画のノウハウを蓄積する。経営者・オーナー・賃貸ショップ・管理会社それぞれの視点からアパート投資をみた結果、「堅実なアパート経営」こそ成功への近道だと確信。
2006年に(株)アイケンホームを設立、2014年に(株)アイケンジャパンに商号変更し現在に至るまで、変わらぬ姿勢で堅実なアパート経営を提案し続けている。
これまでに750棟以上のアパートを販売。
創業以来、年間平均入居率99%以上を維持しているアパートは、成功オーナーを輩出し続け、オーナーから厚い信頼を得ている。

著者紹介

連載現役不動産会社社長が物申す!「不動産投資」事情のウソホント

  • 【第1回】 不動産会社社長が激白!区分マンションが「数年後やばい」ワケ

本連載は、「株式会社アイケンジャパン 代表取締役社長 中島厚己オフィシャルブログ」掲載の記事を転載・再編集したものです。

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