高齢化する不動産オーナー…認知症リスクに解決策はあるのか?

「節税」とは、税法の枠内で税金を払い過ぎないようにすることである。知識を身につけ、税金の払い過ぎを避けることで、手元に残す現金を最大化させていこう。本連載では、不動産オーナーに特化した「節税策」を100選する。第7回目のテーマは、不動産オーナーが認知症になる前に知るべき「財産管理」の方法。

最適な管理方法は、子供を受託者とする「信託契約」

高齢者が賃貸不動産を所有している場合、認知症になったあとの財産管理・処分が問題となります。なぜなら、認知症になって判断能力がなくなると、法律行為(契約の締結など)ができなくなるからです。

 

たとえば認知症の人は、賃貸不動産の修繕、建替えなどを工務店に発注することができなくなりますし、不動産を売却して現金化することもできなくなります。所有している不動産に係る法律行為は、何もできなくなってしまうのです。

 

そこで、子供を受託者とする信託契約を行い、不動産の名義を子供にかえておくのです。受益者をお父様とすれば贈与税は課されません(自益信託)。これによって、財産の管理・処分に係る法律行為は子供が行うことになり、父親が認知症になってしまった場合でも、問題は発生しません。

 

[図表1]認知症の不動産オーナー
[図表1]認知症の不動産オーナー

 

この点、認知症対策として成年後見制度を使われる方もいます。成年後見制度とは、判断能力がなくなった方のために、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が代理人として法律行為をすることによって、その方を保護し、支援する制度です。

 

しかし、成年後見制度には問題があります。たとえば、父親が認知症になってしまった場合、その配偶者(母親)の相続が発生したとき、成年後見人は遺産分割協議において必ず遺留分の請求をしなければなりません。子供に手厚く相続させようと思っても、それはできないのです。

 

また、孫のために小遣いをあげることはできませんし、急にお金が必要となった家族のために資金援助してあげることもできません。さらに、父親の財産に対して相続対策を行うことや、生前贈与を行って子供へ承継させることも禁止されます。これらは父親の財産を減らしてしまうものとして家庭裁判所が認めてくれないからです。

 

[図表2]成年後見制度と信託の違い
[図表2]成年後見制度と信託の違い

 

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それゆえ、信託のほうが成年後見制度よりも使いやすいといわれるのです。信託であれば、配偶者の相続で遺留分請求を行う必要はありませんし、家族のためにお金を使ってあげることもできます。また、信託契約で規定しておけば、生前贈与などの相続対策も可能です。認知症対策は、信託が最適な方法なのです。

委託者、受託者…「民事信託」の基本的な仕組み

たとえば、父親が持っている賃貸不動産を長女に預ける場合を考えましょう。家族内で信託契約を締結します。つまり、父親は「私の不動産を預かってください」、長女は「はい、わかりました。私が預かりましょう」という契約です。その結果、不動産の所有権は父親から長女に移転します。

 

この場合、預ける人である父親を「委託者」、預かる人である長女を「受託者」といいます。父親は長女のことを信じて、大切な個人財産を託しているのです。不動産の所有権移転ですから、登記を行い、名義を長女に変更します。ただし、登記の原因は「信託」となります。

 

しかし、信託契約で面白いのは、財産を預かった人が、その財産から生じる利益を享受するわけではないということです。つまり、財産を持っているにもかかわらず、単に預かっているだけで、そこから発生する利益については、別の人に受け取る権利(債権)が与えられることになります。この権利を「受益権」といい、それを持つ人を「受益者」といいます。

 

ここでのケースであれば、賃貸不動産の名義は受託者である長女となるにもかかわらず、賃貸不動産から発生する家賃収入は長女のものにはなりません。たとえば、家賃収入を受け取る権利を父親として設定することが可能です。もちろん、次女や長男などほかの家族に設定しても構いません。

 

賃貸不動産の入居者が支払う家賃はいったん長女の銀行口座に振り込まれることになりますが、長女はそれを受益者である父親に渡さなければならないのです。

 

信託することによって、財産の法的形式と経済価値の2つの側面に切りわけることが可能となります。通常の財産は、その所有者(登記簿上の名義)が使用・収益・処分することで、生み出された利益を享受します。つまり、法的形式と経済価値はセットとなっています。

 

[図表3]信託契約のイメージ
[図表3]信託契約のイメージ
[図表4]信託の税務
[図表4]信託の税務

 

しかし、信託を行えば、法的形式と経済価値が分離することになるのです。たとえば、父親が持っていた賃貸不動産を長女に信託するとしましょう。受益者は父親です(自益信託)。

 

不動産の登記簿上の名義は受託者である長女となります。つまり、法的形式において長女の財産ということになるのです。これに対して、不動産が生み出す家賃収入等は受益者である父親が受け取り続けます。つまり、経済価値は父親のものとして持ち続けることになるのです。

 

財産の法的形式と経済価値を分離することで、さまざまなメリットを生み出すことができます。たとえば、所有権移転の第三者対抗要件である登記という煩雑な手続きを行うことなく、その財産を持つことによって得られる利益だけを他人へ移転させることができます。受益権を小口に細分化させることによって、利益を受け取る人が複数いることになっても構いません。

 

また、法的な所有権が委託者から受託者へ移転しますので、委託者が破産しても信託財産を弁済に充てる必要はありません。そして、面白いことに、受託者が破産しても、信託財産が弁済に充てられることはないのです。これは、信託財産が受託者の個人財産とは分別管理され、信託財産という独立したものとして取り扱われるからです。

 

[図表5]信託財産の2つの側面①
[図表5]信託財産の2つの側面①
[図表6]信託財産の2つの側面②
[図表6]信託財産の2つの側面②

 

 

岸田 康雄

国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

 

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国際公認投資アナリスト/一級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認会計士/税理士/中小企業診断士

平成29年経済産業省「事業承継ガイドライン改訂小委員会」委員、日本公認会計士協会中小企業施策研究調査会「事業承継支援専門部会」委員、東京都中小企業診断士協会「事業承継支援研究会」代表幹事。
一橋大学大学院修了。監査法人にて会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、金融機関に在籍し、中小企業オーナーの相続対策から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継と組織再編のアドバイスを行った。

WEBサイト https://fudosan-tax.net/

著者紹介

連載不動産オーナーのための「節税策」100選

本連載に記載されているデータおよび各種制度の情報はいずれも執筆時点のものであり(2019年6月)、今後変更される可能性があります。あらかじめご了承ください。

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