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不動産投資のリスクを少しでも下げるためには…
さて、いよいよ本題に入ってきました。なぜドイツの不動産投資がいいのか。まずその理由を列挙してみたいと思います。本書（『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』）第1章で、日本と海外の不動産投資に対する考えの違いを述べるとともに、一口に海外不動産といってもいろいろあるということをお伝えしました。
その中で、不動産投資のリスクを少しでも下げるためには、先進国がいいことを指摘しました。発展途上国は急成長の望みはあるものの、政治と経済にそれぞれ大きなリスクを抱えています。
では先進国ならどこがいいのか。手っ取り早く、世界の経済大国をGDPの順に上から見てみましょう。1位はもちろんアメリカで、2位は中国、3位が日本で4位がドイツ。中国はさすがに不動産投資に適した国とは言えませんから、考えるならアメリカかドイツということになります。
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本書序章で述べたように私はかつてアメリカの不動産投資を研究したことがありましたが、いい出会いが得られずに諦めました。その後、ドイツの不動産販売をしている人たちと出会い、ドイツに視察に行くようになったのですが、その過程でドイツの不動産投資が有望であることを知ったのです。日本人がまだあまり注目していない「盲点」だったわけですね。
ではGDP第5位のイギリスと第6位のフランスはどうか。こと不動産に関しては両国は似ています。日本と同じ一極集中なのです。イギリスはロンドン、フランスはパリ。この二大都市に人口が集中していて、あとは田舎。そしてロンドンもパリも高すぎて日本人が不動産投資をするのに向いていません。イギリス人でさえ、ロンドンの家賃が高すぎて住むことができず、他の都市に移住しているほどです。それはパリも同様です。
こうして見ていくと、世界の経済大国で不動産投資に向いているのはドイツが一番と言えるかもしれません。
中国人に「荒らされていない」不動産市場とは？
それでは、私がこれまでに感じたドイツの不動産投資のメリットを列挙してみましょう。
①政治的・経済的に安定した先進国である
②巨大都市がなく一極集中していない
③人口が増加しており、慢性的に家不足である
④不動産市場が安定しており、ゆったりとした右肩上がりである
⑤中国人に不動産市場が荒らされていない
⑥法制度が完備しており、外国人でも安心して投資ができる
⑦いろいろな慣習が日本人の感性に合いやすい
⑧価格の8割以上が建物の価値なので減価償却に有利（エリアによる差はある）
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まず①の「政治的・経済的に安定した先進国である」ですが、これに異論のある人はいないでしょう。イギリスがEUからの脱退を決めた今、EUの実質的なリーダーはドイツです。
②の「巨大都市がなく一極集中していない」というのは、「言われてみればそうかも」と思う人が多いのではないでしょうか。ドイツの大都市といえばベルリンですが、人口は360万人ほど。横浜市と同じくらいの規模といえます。そしてドイツ二番目の都市はハンブルクで人口は170万人。規模は札幌市と福岡市の間になります。前述したようにイギリスやフランスは日本と同じくひとつの都市に人口が集中していますが、ドイツは中核都市が分散しているのです。このため、賃貸経営に向いた環境がたくさんあります。
③の「人口が増加しており、慢性的に家不足である」という状況は、不動産投資においては大前提です。家不足ということは賃貸経営における空室率の少なさを意味します。人口増加は将来売却するときに値上がりしている可能性が大きいことを示します。それは④の「不動産市場が安定しており、ゆったりとした右肩上がりである」ことと同様です。
⑤の「中国人に不動産市場が荒らされていない」については、少し説明が必要かもしれません。経済成長で富を手にした中国人は、将来移住することを考えて海外の土地を買いあさっています。とくにカナダ、アメリカ、オーストラリア、ニュージーランドあたりがターゲットになっています。彼らが注目するのは、一定金額以上の不動産を買うことで永住権が手に入りやすくなるかどうか。そういう政策をとっている国にはチャイナマネーが集まり、不動産市場が高騰します。
しかし、ドイツはそのような政策は採用していません。移民も難民もある程度受け入れ、そのために人口が増加していますが、不動産を買えば永住権を与えるということはないため、中国人は投資目的以外ではドイツの不動産を買いません。そのために、市場が安定しているのです。
⑥は海外不動産投資における絶対条件です。せっかく買った土地の権利が法律で保護されなければ怖くて投資などできませんし、妙なトラブルに巻き込まれるのも困ります。また、法制度があまりにも日本と食い違っていると、感覚がずれているためにゼロから勉強しなければならず、大変です。
その点、ドイツの不動産をめぐる法律や商慣習は、日本と大きな違いがないために比較的楽です。もちろん、日本でも不動産投資をしたことのない人がいきなりドイツでやるというのはおすすめしませんが、日本で経験のある人が海外で不動産投資をするなら、感性の近いドイツがいいでしょう。それは⑦の「いろいろな慣習が日本人の感性に合いやすい」についても言えることです。
⑧は、節税を考えている人には大事なポイントです。日本にいると、つい日本の不動産の「土地価格が大部分」という常識で考えてしまいますが、ドイツをはじめアメリカなどでは土地が安く、建物の価値が比較的大きいのです。これは忘れないでおきましょう。
さらにプラス材料を挙げると、ドイツの建物（石造り、築38年超の場合）は、7年償却と償却期間が短くなっていることがあります。そして個人名義の方は保有期間が10年を超えてから売却した場合、ドイツでのキャピタルゲイン課税がゼロとなるメリットもあります。また、現地の金融機関でファイナンスが可能であり、借入可能額は物件価格の40～50％、金利は2.8％程度です。
市川 隆久
株式会社国際不動産エージェント 代表取締役
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