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いざとなったら現地に行けるか？
あらゆることに向き不向きがあるように、海外不動産投資にも向いている人と向いていない人がいます。まず大前提になるのが、「いざとなったら現地に行けるか」です。はっきり言って、「現地に行こう」という気概がない人は、別の投資を考えたほうがいいでしょう。そのために、私は現地見学ツアーに行く人を中心に物件をおすすめしています。
現地に行かないで高い買い物をしようと思うと、悪い人がいた場合にいいようにやられてしまいます。世界中どこにでも「儲けてやろう」という人はいますから、現地に行かない人は明らかに不利になります。
「外国語ができなければダメか」とよく聞かれますが、言葉は別にできなくてもかまいません。必要に応じて通訳を雇えばいいからです。それより大事なのは、その国に興味があるかどうかです。私は、興味がなかったらやめたほうがいいと思っています。
興味がある人は、誘うとすぐ現地に行きます。そして向こうに着くとテンションが上がり、さらに深いところまで知ろうとします。投資のためにはそれが重要です。
おもしろいのは、ヨーロッパが好きな人とアメリカが好きな人はかぶらないことです。だいたいどちらかですね。これは日本国内でいうと、たとえば大阪が好きな人と京都が好きな人がかぶらないのに似ていると思います。
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私自身は、地域として好きなのはヨーロッパですが、不動産ビジネスの興味では断然アメリカです。なぜかというと、ヨーロッパは安定していて急成長することがまずないからです。アメリカはその点、開発が絡むと大化けが期待できます。数億円の投資資金があるならアメリカ、数千万円の資金ならヨーロッパで安定したインカムを得るという感じでしょうか。
もっとも、「数年間で倍」のようなことを狙うのはプロの話で、みなさんは放っておいて安心できる不動産投資を行うべきです。本業が別にある人が資産運用をする場合、買った次の日からドキドキするというのは間違っていると思います。
とくに不動産は売りたくてもその日に売れるものではありません。海外であるか国内であるかに関係なく、細かいことは気にせず大局的に眺めて、あまり欲を出しすぎないのが不動産投資で成功するコツです。
逆に言えば、不動産投資に向いている人というのは、それがストレスなくできる人だと思います。「まあ、こんなもんだね」と原理原則の枠の中で納得できること。利回りの数字に目を奪われることなく、信頼できる人のアドバイスを信じて投資できること。そのあたりが不動産投資に向いている資質でしょう。
よく、二言目には「利回りは何％ですか？」「それは低いですね。○○は10％でしたよ」などと、利回りの数字にばかりとらわれている人がいますが、そういう人は大損します。目先の数字に目を奪われて、変な物件を買ってしまうからです。
常識を超えて高い利回りには、たいてい理由があります。最初に設定した家賃が高すぎたなどです。すると、年月とともに家賃を下げざるを得なくなりますから、利回りは急速に下がります。また、そういう物件ほど売りにくかったりします。一定期間インカムゲインを得たら、あとは売却してキャピタルゲインを得るというのが不動産投資ですが、思った値段で売れないと、いくら最初の利回りが高くてもトータルでは損をします。
世界中から「今ここが安い」という場所を探す
不動産投資で一番やってはいけないことは、買った値段より大幅に値下げしなければ売れない物件を買うことです。最後に大きく値を下げるということは、それまでの儲けが吹き飛ぶことを意味します。そうなったら、「何のために買ったのか」ということになります。
そうするコツは、とにかく安いときに買うことです。それが一番です。これはプロでも素人でも一緒です。
安いときに買うには、世界中を見渡して「今ここが安いね」という場所を探すことです。そういう場所が世界のどこかに必ずあります。そして候補を見つけたら、最後は丼勘定で決断です。不動産投資に向いている人は、細かいところは細かくても、勝負をかけるべきところでは「行け」と決断できる人です。
そのためには、ある程度資金に余裕がある必要があります。言い方が失礼だったら申し 訳ありませんが、そもそもお金がない人は不動産投資なんてやるものではないのです。と くにアメリカやヨーロッパでは、頭金が半分くらいないとお金を貸してくれないので、自己資金が絶対に必要です。
逆にこれは日本が異常なのですが、フルローンのマンション投資なんて、世界的に見たらナンセンスです。そして、不動産投資の悲劇の多くが、過剰融資から起きています。「儲からないな」と思ったら、現物を処分して借金をゼロにできることが、投資では大前提だと思います。
なぜ日本がそうなっているのかというと、低成長下でお金が余っているため、銀行が貸したくてしかたないからです。確かに、買ったものの価値が下がらなければ借金で投資をするというのはあり得ますが、買ったものの価値が下がって売らなくてはならなくなったとき、借金だけが残るということが往々にして起こり得ます。これは悲惨です。
市川 隆久
株式会社国際不動産エージェント 代表取締役
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