家賃未払いを防ぐ!リスクが高い「入居希望者」の見極め方6つ

家賃の未払いや近隣住民とのトラブルなど、不動産投資・不動産経営には入居者にまつわるリスクはつきものです。今回は、そのようなリスクを持つ「入居希望者」の見極め方を解説します。

長期的な資産運用として人気な「不動産投資」だが…

将来の年金不安や実感できない経済成長などを背景に、資産運用や副業で収入源を増やすことに取り組む人が増えています。会社に勤めていても、かつてのように安定的な雇用や昇給が期待できる時代ではありません。会社で活躍し将来が期待されているような人でも、リスクヘッジの観点から給与以外の収入を作ろうとしています。

 

なかでも、不動産投資に大きな関心が集まるようになってきました。不動産投資は安定的に家賃収入が得られて、なおかつ、投資物件を担保にローンを組み資金調達ができるので、投資のなかでも規模を拡大しやすいというメリットがあります。

 

しかし、リスクの無い投資は存在しません。不動産投資では、空室リスクや家賃の未払い、近隣住民とのトラブルなどのリスクもあります。そこで、問題のある入居者と契約してしまわないために重要な「入居審査」について考えてみましょう。

 

きちんとした入居審査を行うことは、様々なリスクを低減させることに繋がる
きちんとした入居審査を行うことは、様々なリスクを低減させることに繋がる

 

問題のある入居者に部屋を貸してしまった場合には、どのような事態が発生してしまうのか、想定できるリスクを見ていきます。一番起こりがちなトラブルは、家賃の未払いです。ローンを組んで物件を購入していた場合、家賃収入で返済するので、入居者の未払いは死活問題です。

 

また、ご近所トラブルを起こすような人物も好ましくありません。トラブルを起こすような人物がいると、他の優良な入居者が離れていってしまいます。また、部屋を大切に使わず、物件を破損させてしまうような入居者も困ったものです。このようなトラブルを起こす入居者には、一刻も早く退去してもらいたいところですが、日本の法律は居住者に有利で、退室してもらうまでにかなりの手間や費用がかかります。そのため、こうした問題を起こすような人物をあらかじめ入居させないように、水際で防ぐことが大切です。

支払い能力、職業、人柄…入居者審査のポイントとは

問題を起こしそうな人を見極め、優良な入居者を集めていくためには、入居審査が重要になります。そのポイントをあげてみます。

 

① 支払い能力

まず、家賃に関するトラブルをなくすために、支払い能力がある人かどうかを見極めます。現在の職業や収入に加えて、可能であれば預貯金なども確認し、急な失職などの場合でも支払いの継続が可能かどうかを、さまざまな角度から検証するようにしましょう。

 

② 職業

勤務先や職業の確認は大切です。ただ、これは支払い能力を調べるだけの話ではありません。職業によって、ある程度生活リズムが把握できます。もちろん、社会的立場や社会的責任のある人かどうかもわかるでしょう。なお、正直に職業を申告していない場合もあります。万が一に備えて、勤務先の在籍確認なども行うようにしましょう。

 

③ 連帯保証人の有無

万が一、家賃トラブルが発生した場合に備え、連帯保証人がいるかどうかも大切です。また、連帯保証人に対しても入居者同様に、支払い能力があるのか、きちんとした職業に就いているのかを見るようにしましょう。

 

④ クレジットカードなどの滞納歴

クレジットカードなどの滞納歴は、相手の同意のもとに確認が可能です。クレジットカードの滞納歴があるかどうかは大切な参考情報になるので、できる限り取得するようにしてください。

 

⑤ 人柄

抽象的な項目かもしれませんが、入居者の人柄も大切です。相手の人柄を見抜くのは簡単ではありませんが、他人と接するときの態度がおかしい人、社会常識に欠けているような行動をとる人を断ることができれば、大きくリスクは減らせます。オーナー自身でも直接会ってみたり、管理会社の人に面談をしてもらったりと、人柄を見極めるような機会を作るように心がけましょう。

 

⑥ 高齢者や生活保護受給者など

上述したようなルールに従い厳密に入居審査を行うと、どうしても高齢者や生活保護受給者の入居を断ることになりがちです。最終的にはオーナーの判断ですが、そうした人たちを一律で断ってしまうのは、もったいないかもしれません。これらの人は年金を受給していたり、自治体が賃料を保証していたりするため、実は家賃の不払いリスクが低いからです。福祉職員や介護職の方と連携することで、トラブルを低く抑えることもできます。少子高齢社会となった今、こうした人たちの入居は、むしろ前向きに検討するべきでしょう。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載資産コンサルタントが指南する「不動産投資&管理」ガイド

本連載は、リズム株式会社が発信する「不動産コラム」の記事を転載・再編集したものです。

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