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更新拒絶は「正当事由」がなければ効力なし
前回（関連記事『更新時のトラブル回避！「建物賃貸借」契約期間の法的事項』）、「通知期間内（期間満了の1年前から6か月前までの間）に賃貸人から更新拒絶等の通知をしなかったとき」には契約を更新したものとみなされること（借地借家法26条1項）、さらにこの通知については「正当事由」がなければ効力がない（＝法定更新となってしまう）（同法28条）ことについて説明しました。
しかし、「正当事由」といっても、具体的にはどのような事由が正当なのか、分からない方も少なくないでしょう。
そこで今回は、この「正当事由」について、具体的に説明します。なお、この正当事由ルールは、上記のような期間満了の場合以外にも、期間の定めがない場合の解約申入れや、期間内解約条項に基づく解約申入れにも適用されます。
何が「正当事由」として認められるのか？
正当事由ルールとは
まず、正当事由ルールについては、借地借家法28条は以下のように定めています。
（借地借家法28条） 建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
正当事由ルールについては、旧借家法の時代から明文化されていましたが（同法1条ノ2）、正当事由としては、賃貸人の自己使用の必要性しか挙げられていない不十分なものでした。そのため、その他の要因を考慮要素とする判例や裁判例が積み重ねられていき、借地借家法の制定時にそれらの内容が上記の28条として集約されました。28条の条文からは、正当事由を判断する要因として次のものが読み取れます。
①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況
④建物の現況
⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出
これらのうち、①が主たる要因で、②～⑤が従たる要因とされます。すなわち、まずは主たる要因として「賃貸人が建物の使用を必要とする事情」と「賃借人が建物の使用を必要とする事情」の比較衡量がなされ、それらのみでは判断できない場合に、従たる要因も加えて正当事由があるかを判断することになります。
主たる要因とは
主たる要因である「①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」に関して、賃貸人側と賃借人側にはそれぞれ以下のような事情が挙げられます。
（1）賃貸人側
賃貸人側の事情としては、賃貸人の居住・営業の必要性や、建替え・再開発の必要性等が挙げられます。
（2）賃借人側
賃借人側の事情としては、賃借人の居住・営業の必要性等が挙げられます。
従たる要因とは
続きまして、従たる要因についてみてみましょう。
（1）「②建物の賃貸借に関する従前の経過」とは
「②建物の賃貸借に関する従前の経過」については、具体的には、
●借家関係設定の事情
●賃料額
●当事者間の信頼関係
等々が考慮されます。
（2）「③建物の利用状況」とは
次に、「③建物の利用状況」とは、その言葉通り、賃借人が（契約目的に従って）建物を利用しているかどうかについてです。
（3）「④建物の現況」とは
「④建物の現況」とは、建物自体の物理的状況のことを指します。
（4）「⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」とは
最後に、「⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」とは、一般的に「立退料の提供」といわれるものです。なお、この財産上の給付には、代替建物等の提供も含まれます。
この「立退料」という言葉自体は、よく耳にされる方も多いと思いますが、ここで注意しなければならないのは、立退料は、上述のように従たる要因の一要素に過ぎず、立退料さえ提供すれば正当事由が認められるわけではありません。つまり、立退料の提供は、正当事由がある程度認められる場合に初めて、その不足分を補完するための要因として考慮されるに過ぎないのです。
立退料については、よくご相談者様から、その「相場」を聞かれることが多いです。しかし、立退料にはそもそもこれといった計算方法というものはなく、裁判所が裁量によって決めることができるものです。その際、考慮要素としては、
●移転費用
●損失の補償
●借家権価格
などを考慮して算出されるのが通常です。そのため、筆者の場合、ご相談いただいた際には、当該事案における様々な事情を踏まえ、類似の事案を参考にしつつ、具体的に相当と思われる立退料について説明させていただいているのが現状です。
まとめ
以上、今回は、更新拒絶等の通知や解約申入れ等の場面で要求される「正当事由ルール」について説明いたしました。上記のとおり、正当事由の判断にあたっては、立退料の額等も含め、様々な専門的判断が必要とされますので、実際に問題となった際には、一度専門家にご相談されることをおすすめします。
