地主のための相続対策…円滑に進めるために不可欠な存在とは?

次世代に大切な資産を承継していくために、地主をはじめとした富裕層は常に悩みを抱えています。本連載は、日本で唯一の地主専門の「資産防衛コンサルタント」として展開する、ライフマネジメント株式会社代表取締役の松本隆宏氏の著書『地主の参謀―金融機関では教えてくれない資産の守り方―』(エベレスト出版)より一部を抜粋し、土地や不動産を守りたい地主の方に向けて、自ら地主の長男として生まれた経験もまじえながら、本当に資産を守っていく考え方や資産防衛術を紹介していきます。今回は、相続対策を円滑に進めるためのポイントを見ていきましょう。

過去からの「人」「モノ」「お金」の流れに注目

流れを読む

 

相続対策を行う前に、まずは「人・モノ・お金」の流れを読むことがポイントであると、私は商談の場やセミナーなどで常々お伝えしています。なぜならこの3つの流れを把握しているか否か、またその流れをどう活かすかによって、手段も変われば効果も異なるからです。

 

まず一つ目の「人」。地主家庭が代々守ってきた土地や資産は、先祖から子孫へと脈々と受け継がれていきます。そして、この「家」の流れをひと目でわかるようにしているのが家系図です。家系図からは、婚姻などによる人の出入りや相関図が見て取れるでしょう。自分が生まれた「家」は、どのような方々の、どのような想いのもとに存続してきたのか。また、長い年月を経て何をどのような方法で大切に守ってきたのか。本当に大切なものは目に見えませんが、「家」の流れを知ることで、先祖の想いや志が見えてくるのではないでしょうか。そして、これらを意識し理解しているかどうかで、相続対策への心構えも違ったものになるのです。

 

二つ目に「モノ」。日本には戸籍制度というものがあり、国民ひとりひとりに戸籍があります。その戸籍には、出生地・本籍地・名前・婚姻などの情報が登録されています。さらには本籍地の移動などによって情報が変更した場合にも、その事実が記載されます。同じように不動産にも登記簿謄本というものが存在します。不動産取引の上で必ず目にするこの書類には、土地の所在地や面積、その他、田・畑・宅地・公園・水道用地といったように利用目的を表した地目、構造などが記載されています。さらには所有権や担保権が記載されており、相続や贈与といった事実までをも知ることが出来るのです。つまりは、この登記簿謄本により、権利の移り変わりを知り、その土地の情報を読み解くことが可能となるのです。

 

そして三つ目の「お金」。安定的な家賃収入を得る為に、先祖から受け継いだ土地を有効活用したり、もしくはこれからそれを検討しようとしている地主さんも多いのではないでしょうか。しかし、全体的なキャッシュフローを把握せず、ただやみくもに対策を打ち出すのはリスクが伴いますし、最悪の場合すべての資産を失いかねないことにもなるでしょう。

 

皆さんにはぜひ「地主は経営者である」ということを意識していただきたいのです。経営者目線に立ち、キャッシュフローを把握することで、物件ごとの見え方が変わります。そのことにより、支出の削減や節税への流れを作ることもでき、さらには所得の増加も可能となります。当たり前のことなのですが、このキャッシュフローの把握を後回しにし、目先のことにとらわれてしまう方が多いのです。

 

皆さんも相続対策を始める前に、まずこの「人・モノ・お金」の流れに着目し、現在の状況をしっかりと把握してみましょう。すると、判断基準に変化が生まれ、明確な未来像が見えてくるでしょう。そして、この判断の質を高める為には、現在だけではなく、過去を受け入れることも大切だと言えるのではないでしょうか。

相続対策は「専門家」を動かす「専門家」が必要

野菜炒めに不可欠な油のような存在

 

不動産鑑定士、税理士、司法書士、住宅メーカー。

 

相続対策を進める時、皆さんはまず相談先探しから始めるでしょう。

 

ここで知って頂きたいのは、どの先でも、担当した人間の力量次第により、提案が変わってくるということです。

 

例えば全く同じ食材を使っても、料理人によって調味料や材料を入れるタイミング、量等が異なります。もっと言うなら、火力や調理時間すら異なるでしょう。すると、味に違いが出てくるのは皆さんも想像がつきますね。

 

ただそれらは、どちらが良いという訳ではなく、最終的な判断は相性(好み)になるでしょう。

 

しかし、枠にとらわれず、創意工夫に富んだ料理人は、食材からこだわり、これまでになかった食材同士を掛け合わせたり、盛り付ける器にもこだわることで、新たな創作料理を生み出し私たちの五感を満足させてくれます。

 

相続対策も同様に、どのタイミングでどの方法を用いるか、どのような方針でプロジェクトを進めるかなど、担当者によりプロジェクトの進行が異なり、場合によっては結果も大きく変わってくるのです。

 

皆さんは、コンサルタントと専門家の違いをご存知でしょうか。コンサルタントとは、「複数の領域における知識・技術・技能を有し、横断的に業務を推進させる人物」のことを言います。

 

対して、専門家は「ある特定分野において、高度な知識・技術・技能を有した人物」を言います。

 

[図表1]コンサルタントと専門家の違い

 

当社の強みは、税理士・司法書士・不動産鑑定士・弁護士・不動産会社・建築会社・金融機関等の各専門家を取りまとめ、プロジェクトごとにチームを組み、実行、支援を行うワンストップ体制です。

 

つまりは、私達コンサルタントが、①「中立公正な立場で専門家の意見を集約」し、②「同じ志を持つ専門家のネットワークを駆使」しながら、③「全てを取りまとめ」ているのです。

 

このことにより、年間返済額480万円の軽減、相続税額8700万円軽減、3400万円の相続税還付に成功、など、実に多くの成果を生み出しています。

 

[図表2]ワンストップ体制による抜群の効果

数種類の彩り鮮やかな野菜がフライパンの中で滑らかに踊り、素材に万遍なく調味料が行き渡る為に必要な油の存在。

 

シャキッと香ばしく色鮮やかな仕上がりに、人は舌鼓を打ちます。

 

相続対策にも、このように創意工夫をこらしたプロジェクトの構成が必要です。

 

他社にはない持ち味を生かし、時代の進化に合わせ新たな創造を生み出す相続対策。

 

家族関係の調整やお客様と専門家の関係、さらにはその専門家を上手く取りまとめる等、相続対策を円滑に進めていく為には、この「野菜炒めの油のような存在」が様々な場面で必要であり、それが私の役割だと常々考えているのです。

 

[図表3]一般的な場合

[図表4]ご依頼いただいた場合

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ライフマネジメント株式会社 代表取締役

地主専門の資産防衛コンサルタント。

地主系の長男として生まれ、法政大学法学部を卒業後、自ずと地主にゆかりのある大手ハウスメーカー、不動産会社と歩み、地主特有の感性を活かした提案などで数多くの実績をあげる。一方で、顧客からの相談に対応しきれない案件に、悩みを深める。

三代相続で財産を失いかねない土地、そして相続・不動産・建築・・・は、人生の中で最も大きな財産が動くにも拘わらず、地主には真の相談者が存在しない現実に直面。自らがその相談役になるしかないと「地主の参謀」として独自の仕組みを構築することを標榜し起業。

税務はもとより、登記、金融機関、不動産企画、建築、シミュレーション・・・など、戦略的に財産を守るための「地主のための専門家チーム」を構築。本当に自分達の味方で頼りになる相談役と、地主から多くの賞賛を浴び、この10年で口コミだけで数々の実績を生み出している。

2018年には『日本の専門コンサルタント』でも紹介された、プロが認める今業界注目の逸材。
1976年、神奈川県相模原市生まれ。高校時代は日大三高の主力選手として甲子園に出場。

著書『地主の参謀』エベレスト出版刊。

著者紹介

連載地主の長男として生まれた私だからいえる「金融機関では教えない」資産防衛術

地主の参謀―金融機関では教えてくれない資産の守り方―

地主の参謀―金融機関では教えてくれない資産の守り方―

松本 隆宏

エベレスト出版

相続マーケットの真実がここにある。 優れた名監督の裏には有能な参謀がいるように、地主という経営者にも参謀となる存在が必要です。 地主専門の資産防衛コンサルタントが明かした、本当に資産を守っていく考え方と防…

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