東京とベルリンの不動産への「分散投資」が有効といえる理由

主要都市の中では割安な東京とベルリンの住宅価格

これまでの連載で、海外不動産投資の安全性は、先進国への投資が非常に優位であることを説明してきました。今回は、ベルリンと東京の優位性を資料から読み解いていきたいと思います。

世界の主要都市で、「セカンドティア」と呼ばれる都心近郊エリアのマンション価格について、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会資料で比較しました。2013年における東京の調査地点^※での住宅価格は 2950万円となっています。

※＜調査地点の具体的な所在＞東京：杉並区成田東、練馬区豊玉北

　ベルリン：ルードー 、リヒタフェルデ、ズード、プレンツラウアーベルグ 、シュテーグリッツ

OECD 加盟国の調査対象都市の中で、2011 年と 2013 年を比較すると、ニューヨーク、パリ、ベルリン等の 5 都市で住宅価格が上昇し、東京、サンフランシスコ、ロンドン等の 8 都市がほぼ横ばいで推移しています。

2013年において、ベルリンは東京の指数を100とすると93ぐらいまでの水準になってきていますが、ニューヨークは392、パリは309、ロンドンは236となっており、不動産投資家が区分所有マンションの投資先として、東京とベルリンの割安感がはっきりとしてきます。

【対象都市の集合住宅地の調査時点の住宅価格の比較（為替レートによる）】

不動産価格の上昇に期待ができる東京とベルリン

2016年1月現在、円安効果により東京の物件価格は、先進国の主要都市と比較すると低い状況ですが、今後の東京オリンピック効果、東京湾岸エリア、渋谷エリアの大規模開発などで価格の上昇が見込まれます。

ベルリンは、ベルリンの壁崩壊から25年しかたっていないために、旧西側諸国の諸都市と比較して地価が低い状況です。ただし、今後は復興途上による都市開発、首都への主要機関・企業の移転、移民流入による人口増などで地価の上昇が見込まれています。

これらより、東京への不動産投資と、そのリスク（地震、為替）ヘッジとして、地震が無く、かつ、ユーロ圏の経済優等生であるドイツの首都ベルリンへの投資は、賢い選択であると考えます。

東京の不動産所有リスクで述べた地震ですが、「東京首都直下大地震」が最も恐れるところです。そこで、東京とベルリンで不動産を持つと、震災で不動産が倒壊した時、収入が途絶えるリスクを補うことができます。また、復興時において、大規模な復興投資需要が起きた時、不動産投資を再開することも可能になります。

こういったところからも東京と地震の無い先進国エリアへの世界分散投資は有効だといえるでしょう。