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大規模修繕工事…理事が知っておくべき「マンションの全体像」

前回は、理事任期中の「大規模修繕工事」をうまく乗り越えるポイントを紹介しました。今回は、マンションの大規模修繕工事計画の第一歩として、理事がまず知っておくべきことを見ていきましょう。

住んでいるマンションでも知っている範囲はごくわずか

大規模修繕工事計画のはじめの一歩は「自分のマンションを知る」ことです。ただし、新築と同時に入居した場合ですと、マンションの共用部分や外構(建物の外にある構造物全体。地面、アプローチ、柵、垣根、植栽など)を目にするのも引っ越してきてからというケースが大半です。

 

多数の棟が集まった大規模マンションなどでは、10年暮らしても自分の住戸がある棟以外には出かけたこともなく、マンション全体のことなど考えたこともなかったという住民も少なくありません。ましてや理事のほとんどが会社員であれば、日常的な建物の使い勝手やその良し悪しなど知る由もありません。

 

初めて理事になった場合、自分たちのマンションでも実際に知っている範囲はごくわずかしかないということを前提に、その全体像を知る方法から考えてみましょう。

 

とはいえ、この時点でのマンションを知る作業は、劣化箇所や修繕範囲をあら捜しすることとは違います。どんなマンションでも新築から10年も経てば、長所や短所、欠点などが見えてくることはすでに述べました。最初の時点で大切なのは、そのそれぞれを大きく把握し、マンションの特徴を知ることなのです。

「コンサルタントの調査」と「住民の意見」を参考に

建築や設備面での性能などに関しては、専門コンサルタントに調査診断を依頼することをお勧めします。第三者である専門コンサルタントが実際に現地調査を行い、新築時の設計図書と照らし合わせて十数年の経過で何が起こっているかを検証してもらうのです。これは1回目の大規模修繕工事にあたっての非常に重要な作業で、住民がマンションの持つ固有の長所や短所についての客観的な判断を知ることのできるたいへん貴重な機会です。

 

建物や設備の調査診断から設計図書の閲覧へと調査が進んでいくなかで、建物の基本的な問題点が明らかになっていきます。どんなマンションであれ欠点や問題点がないということはあり得ません。大切なのは建物の基礎や構造上の基本性能に関する調査結果を住民が共有していくことです。

 

建物の基本性能は、人間にたとえるなら「生まれつき」のもので、簡単には変えられない部分です。建築物としての長所や弱点は、設計コンサルタントが建物調査(図面確認や現地調査等)を行うことでほぼわかります。有能な設計コンサルタントであれば、客観的な技術判断を加え、わかりやすく解説してくれるはずですから、少なくとも理事会では共通に認識しておくべきです。

 

一方で、マンションの使用性や利便性、安全性といった部分に関しての一番の判断材料は、日常的に建物を利用している住民の感想や意見になります。住民が、自分たちのマンションで何を長所としているか、何を大切に感じているのか、どこに不満や不安を抱えているかを理事会として知ることが重要です。

 

これら建物調査の結果と住民の意見をベースにして、大規模修繕工事の目的を検討していくことが必要といえます。 

株式会社翔設計グループ 代表取締役
一級建築士 

1953年生まれ。東京電機大学建築学科を卒業後、大手設計事務所を経て1985年に独立。現在の会社の前身となる事務所を設立。2年後に株式会社とし、同社の代表取締役を務める。建築総合コンサルティング業を営む同社の改修コンサルタント事業部では、マンション修繕コンサルティングを管理組合に対して行っており、関東を中心に、これまで携わった修繕コンサルティング件数は650件以上。その知見を活かし、2016年9月設立の一般社団法人防災事業経済協議会にて主幹理事、2017年11月設立の一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会にて理事長を務める。

著者紹介

連載理事として押さえておきたい「大規模修繕工事」の基礎知識

本連載は、2017年12月18日刊行の書籍『改訂版 マンション管理組合理事になったら読む本』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

改訂版 マンション管理組合理事になったら読む本

改訂版 マンション管理組合理事になったら読む本

貴船 美彦

幻冬舎メディアコンサルティング

大規模修繕工事のタイミングは? コンサルタントはどうやって選ぶ? マンション理事を楽しむための秘訣が盛りだくさん! 自分たちが住む場所だからこそ、自分たちでよくしていきたい――。マンション理事と聞いて、堅苦しい…

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