アパート事業における「キャッシュフロー」の重要性とは？

まずは「キャッシュフロー」が回ることが最優先

キャッシュフローが回らなくなったときに、会社はつぶれてしまいます。より正確にいえば、お金が回らず、返すべきものが返せなかったときに会社はつぶれます。

不動産会社のゼファーやアーバンコーポレイションといった上場企業が、黒字にもかかわらず倒産したのも、キャッシュフローのためです。会計上の損益を無視しろとはいいませんが、「全てはキャッシュフロー」という考え方は必ず持っておいたほうがいいでしょう。

キャッシュフローとは、満室時の家賃収入から空室分と経費を除いた純収入より借入金返済額を控除したものです。

たとえば、毎月１００万円の家賃が入る物件の純収入が、８０万円だとします。ローンの返済が５０万円であれば、その差額の３０万円がキャッシュフローです。この３０万円を確保できるかどうかが重要なのです。この数字がマイナスになってしまえば、いくら帳簿上で利益が出ていても意味がありません。事業として回っていきませんので最悪、倒産（破産）ということになります。

減価償却であるとか税金の話は二の次であり、アパート事業においてはまずはキャッシュフローが回ることが最優先なのです。

本業収入の半分の「キャッシュフロー」を目指す

資産形成は収益用不動産による一点突破で行うべきです。それでは、アパート事業を始めるにあたり、どの程度の資産を築くことを目標とすればいいのでしょうか。

目指すところは、その方の資産・収入状況によっては異なりますが、参考となる目安について、お話しします。

まず、フローの目安から考えてみましょう。アパート事業におけるフローとは、すなわちキャッシュフローです。このキャッシュフロー（税引前）を、本業の税引き前年収の２分の１の規模にすることを目指します。

あくまでも、その方の「本業の」というところがポイントです。一般的にはその方の収入に合わせて生活レベルが設定されているため、本業の年収をベースに考えます。また、本業の年収に合わせて金融機関からの借入可能額が設定される（もちろん資産背景も関係します）という点からも、本業の年収を基準とします。

たとえば、現在、年収３０００万円の方であれば、年間１５００万円のキャッシュフロー（月額１２５万円）を目指します。この水準は、万が一、本業の収入が途絶えてしまっても、大幅に生活レベルを落とすことなく、余裕を持った生活を送ることができる水準です。このキャッシュフローがあることで、精神的にゆとりを持って生活できることは間違いないでしょう。

アパート事業におけるキャッシュフローとは、満室時の家賃から空室分や経費を控除した純収入より、元利金の返済を除いたものです。このキャッシュフローが黒字でなければ、事業として立ち行きません。キャッシュフローをいかに上げるかが大切なのです。

キャッシュフローを上げるには、返済はできるだけ長い期間にする（元利金返済額を抑える）、空室率を下げ、経費を減らすことで、得られる純収入を上げるといった工夫が必要です。

アパート事業は、あくまでも本業の収入が途絶えたときや、自分の意向でいつでもリタイアできるようにするために行うものです。ですから、現在の年収の半分程度のキャッシュフローを目指すのが妥当でしょう。

キャッシュフローの額が先に決まれば、その逆算でストックとしての資産の額が自動的に算出できます。物件の利回りや経費率、借入金の金利や期間によって変わってはきますが、表面利回り10％の物件を通常に長期で資金調達した場合で考えれば、キャッシュフローは資産の３％前後となります。この３％で１５００万円を割り戻すと５億円となります。

つまり、年収３０００万円の方が目指す一つのラインとしては、キャッシュフローにして１５００万円、資産規模にして５億円ということになります。