全戸が問題アリ…築古の収益物件が抱えていたトラブルの実例

お嫁さんひとりでは「とても解決できない」状態の物件

義理の父親から賃貸経営を任された、お嫁さんからのご相談です。

それまで賃貸業に携わったことがなく、ある日突然「これからよろしく」と資料を渡されたそうです。物件は築50年ほどの、鉄筋コンクリート造りの5階建てで、エレベーターはありません。父親は管理委託をせずに自主管理をしていましたが、空室対策を行なっていなかったので、20戸のうち5戸しか埋まっていない状態での引き継ぎでした。

その物件の状態は、廃墟のようなひどさで驚愕されたそうです。さらに必要書類を確認すると、契約書はないけど滞納はあるなど、「全戸が問題アリ」という状況です。

そこで、「ひとりではとても解決できない」と、ご相談に来られました。

ひとつひとつ確認していくと、いいこと悪いこと、色々なことがわかりました。

まず、入居がある5戸のうち、滞納が3戸。残りの2戸のうち1戸は、契約書を交わさないまま鍵を渡してしまい（急ぎの入居だったようです）、最後の1戸は、入居者に放尿癖あり。また、築50年の鉄筋コンクリート物件なので、これから高額な維持管理費がかかってきます。さらに、エレベーターも外づけできない構造だったので、長い目で見ると手放すことも選択肢として有効だと思いました。

とりあえず今は、問題がある5戸の入居者に退去をお願いし、その後のことは父親も交え、ゆっくり検討していくことになりました。

酔うと「放尿癖」が出る入居者から確約書を取り･･･

家賃を滞納している3戸は、退去してもらう理由が正当なので、事務的に明け渡しの法的手続きを進めます。契約を交わしていない1戸は、生活保護受給者でした。役所にかけあうと、入居してまだ1週間ということもあり、すぐに別の物件に転居してくれました。

やっかいなのは、残りの1戸。放尿癖がある入居者です。酔うと所かまわず放尿してしまい、さらに記憶も飛んでしまうそうです。ただお酒を飲まなければ、そう悪い人ではなさそうなので、アルコールが入ってないタイミングで家主さんと訪問しました。

どこまで本当かわかりませんが、自分のイタズラの詳細は覚えていないようなので、今までのことを話し「これからはしません」といった確約書に署名押印してもらいました。

この書面をもらったからといって、イタズラがなくなるわけではないでしょう。ただ次にそのようなことがあったときに、退去を促しやすくするためです。

数日後、残念ながらというか、案の定というか、幸いというか、あっという間に確約書が効力を発揮しました。今回は、隣のマンションの駐車場で、車めがけて放尿してしまいました。さらに悪いことに、防犯カメラにその一部始終が録画されていたのです。

隣のマンションは分譲マンションだったため、管理組合と車の所有者の方が警察に通報。ここまでくると「覚えていない」とは言えません。警察沙汰と確約書、これがダブル効果となりその後、その男性入居者はマンションから退去して行きました。

ほぼ同じ頃、家賃滞納の入居者も裁判で明け渡しの判決が言い渡され、これで5戸すべての退去が完了しました。