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「賃貸併用住宅」経営の各種トラブルを予防するには?

今回は、賃貸併用住宅の経営におけるトラブルの予防策と解決策について解説します。※本連載では、徹底した現場主義で多くの賃貸トラブルを解決へと導いてきた太田垣章子氏の著書、『2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド』(日本実業出版社)より一部を抜粋し、「空室」「滞納」など様々な賃貸トラブルの予防策と解決法についてわかりやすく解説します。

自宅ではなく「集合住宅に住む」という意識を持つ

賃貸併用住宅は、自宅部分のローンを賃貸収入で支払えるというメリットがあります。しかし、デメリットもあるため、安易に建ててしまうのは危険です。

 

まず大前提として、部屋は違えど、賃借人と同じ敷地に住むので、「一戸建ての自宅に住んでいる」という意識は変えましょう。

 

家主さんの居住スペースと、賃貸部分を完全に分離できるなら問題ありませんが、エントランス部分まで分けられるのは、かなり限られた物件です。

 

また、借り上げの場合、転借人(入居者)の情報は開示してもらえません。

 

つまり、ひとつ屋根の下に住みながら、他の居住者の情報がわからないという状態になります。

 

そこをストレスに感じる家主さんは多いようなので、「集合住宅に住んでいる」と意識を変えると、ストレスが軽減します。

賃貸併用住宅は「自分で管理する覚悟」も必要

そして、大きなデメリットとして考えておきたいのは、家主さんの居住スペースから収益を得られないため、売却しようと思っても、一般の収益物件より売れにくいということです。

 

また、一見メリットのように思える借り上げも、大家さんになる覚悟が曖昧なままだと、落とし穴になりかねません。

 

昨今マスコミで色々と報道されていますが、借り上げだと、2年ごとに家賃改定があり、借り上げ業者から家賃減額などの申し出があれば、ローン返済に余裕がなくなってしまう場合もあります。その一方で、家賃減額に同意しなければ、借り上げ契約は解約されてしまうこともあります。つまり、賃貸経営への覚悟がないまま賃貸併用住宅を建てて借り上げ契約を結んでしまうと、ある日突然、賃貸経営を自分で行なわなければいけない可能性があります。

 

このような心的不安をなくすためにも、賃貸併用住宅は、自分で管理をする覚悟を決めましょう。もし借り上げてもらう場合には、契約書などをよく読み、場合によっては専門家にチェックしてもらうことをおすすめします。収支や修繕費などの数字の部分も、甘い見込みになっていないか、経営者の目でチェックするようにしましょう。

 

ここまで、デメリットばかり説明してきましたが、もちろんメリットもあります。

 

管理のためにわざわざ移動する手間がないので、その気になれば毎日だって掃除することができます。ピカピカにしておけば、いい入居者も確保できますし、家主さんが同じ建物に住んでいるので、犯罪に関わる入居者を引き寄せない予防効果もあります。

 

また、ご自身で管理すれば、建物の状態が把握できるので、適切なタイミングでメンテナンスをすることもできます。

 

●賃貸併用住宅は、「自宅」ではなく「集合住宅」に住む意識をもつ

●借り上げは契約内容をよく確認する

●借り上げてもらう場合でも、賃貸経営の勉強をしておく

章(あや)司法書士事務所代表
司法書士
株式会社R65+取締役 

家主側の訴訟代理人として、延べ2000件以上の悪質賃借人追い出しの訴訟手続きを受諾してきた、賃貸トラブル解決のパイオニア的存在。トラブル解決の際は、常に現場へ足を運び、訴訟と平行して悪質賃借人と向き合ってきた。その徹底した現場主義から、多くの大家さんの信頼を得る。また、10年前から『全国賃貸住宅新聞』に連載を持ち、特に『司法書士太田垣章子のチンタイ事件簿』は6年以上にわたって人気のコラムとして今なお連載中。健美家のニュースも毎月担当。他にも三井不動産をはじめ、各ハウスメーカーが発行する大家さん向け会報誌に、相続問題や賃貸トラブルの解決・予防に関する記事を年間30本以上寄稿。さらに、年間50回以上、計600回以上にわたって、5万人以上の大家さんおよび不動産管理会社の方向けに「賃貸トラブル対策」に関する講演も行なう。現場を知り尽くす司法書士ならではの臨場感のある事例と実践的なノウハウを公開する講演は、受講者の心をつかみ、常に満席、立ち見が出るほどの人気がある。

【章(あや)司法書士事務所】http://www.ohtagaki.jp/
【株式会社R65+】http://www.r65plus.com/
【あやちゃん先生のひとり言】https://ameblo.jp/ohtagaki/
【あやちゃん先生の賃貸お悩み相談室】https://www.onayami.co.jp/

著者紹介

連載家主のための「賃貸トラブル」防止の基礎知識

 

2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド

2000人の大家さんを救った司法書士が教える 賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド

太田垣 章子

日本実業出版社

アパート・マンション経営の多くのトラブルは「知識」さえあれば防ぐことができる! 15年間で2000件以上の問題を解決に導いた、現場を知り尽くした著者だからこそ書ける事例を紹介するとともに、賃貸トラブルの予防策・解決…

 

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