不動産投資の収益を具体的に評価する「3つの指標」①

「利回り」「手取り金額」「イールドギャップ」

収支計画を立てる際には、「投資対象とする物件から得られるリターンが高いか低いか」を判断する作業を、すなわち収益の額の妥当性を客観的に評価する作業を行うことになります。

不動産投資の収益を具体的に評価するための指標としては、次の3つが重要になります。

①利回り

②手取り金額

③イールドギャップ

ほかにも「NOI」や「IRR」など不動産投資に関する専門的な指標はさまざまな形で存在しますが、それらを過度に気にすると“頭でっかち”になってしまいそうなので、投資初期の段階では①から③の数字を押さえておけば十分でしょう。ちなみに私も、実際に不動産に投資するときには数字面ではこの3つの指標くらいしかみていません。

以下では、それぞれの中身について詳しく説明していきましょう。

表面利回りではなく「実質利回り」の確認を

まず、①利回りとは、投資金額に対する収益の割合であり、それをみることによって投資した物件からどれだけの利益を得られるのかを予測することが可能となります。ごくシンプルな例を示すと、1000万円の物件で年間利回りが5％であれば、1年間に50万円のリターンが手に入ると計算することができます。

利回りには、大きく（1）表面利回りと、（2）実質利回りの2種類があります。両者は次のように、計算の際に月々のランニングコストを考慮するか否かという点が異なります（具体的な投資金額と利回りは巻末の事例を参考にしてください）。

（1）表面利回り

年間の賃料収入の総額を物件価格で割り出した数字。次の計算式によって求められます。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

（2）実質利回り

年間の賃料収入から月々のランニングコストを差し引いたものを、物件価格で割った数字です。次の計算式によって導き出されます。

実質利回り＝（年間収入－月々のランニングコスト）÷（物件価格）×100

例えば年間家賃収入を100万円、不動産価格を2000万円、年間のランニングコストが12万円の不動産を購入する場合、表面利回りと実質利回りとでは以下のような違いが生じることになります。

表面利回り（％）100万円÷2000万円×100＝5％

実質利回り（％）（100万円－12万円）÷2000万円×100＝4.4％

両者を見比べてみればわかるように、基本的には表面利回りよりも実質利回りのほうが低い数字になります。そして、一般的に販売されている投資用不動産に関して「利回り」が紹介されているケースでは、ほとんどの場合、実際の手取り金額の利回りではない「表面利回り」が示されているので注意が必要です。

利回りをもとに物件を購入するか否かを判断するのであれば、表面利回りだけではなく、実質利回りも確認することが望ましいでしょう。

この話は次回に続きます。