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空き家の悪臭で自宅価値が下落・・・損害賠償請求は可能か?

今回は、空き家の悪臭等が原因で、自宅価値が下落した場合の損害賠償請求について見ていきます。※本連載は、『空き家・空き地をめぐる法律実務』(新日本法規出版)の中から一部を抜粋し、困った空き家・空き地の問題について、Q&A形式で解説します。

「受忍限度」を超えるかどうかの判断が重要に

Q:近所に空き家があり、長年ゴミ屋敷のような状態で放置されており、私たち近隣住人は、食事も喉を通らないほどの悪臭に悩まされてきました。また最近では、素行の悪い子供達の溜まり場になっており、何度かボヤ騒ぎもあり、失火の危険性を考えると気が気ではありません。

 

これまで近隣住人から空き家の所有者に対し何度も適切な措置をとるように要求してきましたが、何の措置もとられないまま、現在に至っています。

 

この度、私は、自宅土地、建物を売って転居することにしました。ところが、不動産業者の話では、近所にこのような空き家があると、私の自宅土地、建物の価額は相当下がると言われました。私は、自宅の価値の下落分について、空き家の所有者に対し損害賠償を請求できないでしょうか。

 

A:一般的には、損害賠償請求は困難と考えられます。

 

しかし、悪臭の程度が近隣の住人が健康を害しかねない程度に達し、受忍限度を超えると判断され、またボヤ騒ぎも頻繁で、一般人を基準にして火事に対して強い不安を感じる程度に達している場合には、損害賠償請求をすることが可能と思われます。

健康・安全に生活する権利を侵しているか否か

解説

 

1 所有者の権利と限界

 

自己の所有物をどのように利用するかは所有者の自由であり、自己所有の建物がゴミ屋敷になっており悪臭が発生していたとしても、素行不良の子供達の溜まり場になり、ボヤ騒ぎを起こしていても、それについて直ちに隣人が法的に何か請求することは困難です。

 

しかし、他の人と共存しながら社会生活を送っている以上、自己所有の建物であるからといって、他人の迷惑を顧みずに何をしてもよいというわけではありません。他人への迷惑が、社会生活上一般に受忍すべき限度を超えて、他人の権利を違法に侵害している場合には、損害賠償請求をすることも可能となります。

 

2 健康で生活する権利、安全に生活する権利

 

本問では、悪臭により健康な生活を営む権利が、火事の危険により安全に生活する権利が侵害されている可能性があります。

 

健康な生活を営む権利及び安全に生活する権利は憲法上明文がありませんが、憲法13条では、人が社会生活上有する人格的利益を目的とする権利(人格権)が保障されており、両権利も同条で保障されていると考えることができます。

 

したがって、問題は、空き家の所有者が悪臭及び火事の危険性を放置していることが、社会生活上一般に受忍すべき限度を超えて、隣人の健康な生活を営む権利と安全に生活する権利を侵害しているか否かということになります。

 

社会生活上一般に受忍すべき限度(受忍限度)を超えているか否かは、一目瞭然にわかるものではなく、その判断は困難です。本問では「食事も喉を通らないほどの悪臭」とありますが、悪臭が「体調を崩す」程度に至っていたり、頻繁にボヤ騒ぎがあり、一般の人が火事の発生について強い不安を覚える程度に達していたりする場合には、受忍限度を超えていると判断することが可能と思われます。

 

3 不動産価値の低下に関する損害賠償

 

受忍限度を超えるとして、慰謝料請求だけではなく、不動産の価値の下落という財産的損害についても損害賠償は可能なのでしょうか。

 

日照被害や騒音などの住環境の侵害に対する不法行為訴訟において、不動産価値の低下が財産的損害として主張されることは珍しくありませんが、これが認められたケースは決して多くはありません。ただ、高層マンション建築に伴うビル風の風害に関する不法行為訴訟において、不動産価額の下落に相当する損害賠償を認めた裁判例(大阪高判平15・10・28判時1856・108)があります。

 

この裁判例からすると、本問でも、あなたが空き家の所有者に対し、自宅土地、建物の価値の低下について損害賠償請求することが認められる余地はあると思われます。

 

参考判例

 

●20階建の高層マンションの建築により同マンションから約20mの距離にある木造瓦葺2階建の住宅に一般社会生活上受忍すべき限度を超えるビル風が発生することとなり、これによって同住宅の価値が相当下落した場合、マンションを建築、販売した業者は住宅の所有者に対し、下落分相当額の損害賠償をしなければならないとした事例(大阪高判平15・10・28判時1856・108)

旭合同法律事務所 弁護士

主に従事してきた分野
離婚・相続、借地借家、外国人関連事件

著書(共著)
災害対策マニュアル(商事法務)
水害・土砂災害対策Q&A(第一法規)
空き家・空き地をめぐる法律実務(新日本法規)

所属委員会等
平成22年度愛知県弁護士会監事
所属委員会  日弁連災害復興支援委員会副委員長
愛知県弁護士会   災害対策委員会委員長

【旭合同法律事務所】https://www.asahigodo.jp/
【空き家対策】http://www.akiyamg.com/

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旭合同法律事務所 弁護士

主に従事してきた分野
遺言、相続、医療過誤(患者側)、債務整理(破産・再生・過払請求)、離婚、交通事故

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著書(共著)
 名誉棄損・プライバシー

主に従事してきた分野
離婚、相続、任意後見、高齢者の財産管理、信託、交通事故、残業代金の未払、消費者問題、マンション管理
会社再生・倒産処理、欠陥住宅、コンプライアンス委員会の設置、フランチャイズ本部の立ち上げ

所属等
日本弁護士連合会 ひまわりホットダイヤル担当弁護士
愛知県弁護士会 地域弁護士制度担当弁護士
大手理容美容専門学校 コンプライアンス委員長
日本交通法学会所属

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主に従事してきた分野
債務整理,交通事故,損害賠償事件,労働事件,家事事件,企業法務,刑事事件など

略歴
S58.9.12 新潟県で出生。出生直後から東京で生活。
H8.3.31 錦糸小学校卒業
H11.3.31 錦糸中学校卒業
H14.3.31 法政大学第一高等学校卒業
H18.3.31 法政大学卒業
H20.3.31 創価大学法科大学院修了
H20.9.11 司法試験合格
H21.12.16 司法修習修了

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刑事弁護、税務事件、交通事故には特に関心があります。

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交通事故 高次脳機能障害、死亡事故まで多数の実績があります
個人再生 自宅を残すための再生事案について多数の実績があります
破産   個人だけでなく法人破産も多数取り扱っています
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相続   遺言書作成、遺産分割協議、調停、審判など多数の実績があります
刑事事件 否認事件、裁判員裁判の弁護人経験も多数あります(保釈請求、被害弁償等も多数の実績あり)

著書(共著)
>名誉棄損・プライバシー

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Q&A自動車保険相談

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交通事故、離婚・婚姻費用・養育費、相続(遺言作成・遺産分割・遺言無効裁判)、債務整理、労働災害、刑事事件

役職
元名古屋家庭裁判所調停委員
愛知県弁護士会あっせん・仲裁人
財団法人日弁連交通事故相談センター愛知県支部嘱託弁護士
元財団法人交通事故紛争処理センター評議員

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主に従事してきた分野
借金問題(債務整理・破産・個人再生・過払金返還請求)、離婚問題、相続問題、交通事故問題、投資被害問題、刑事事件
現在、研究会に入って名誉毀損・プライバシーの勉強もしています。

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主に従事してきた分野
離婚事件、遺産分割、会社法務、著作権法、交通事故、労働事件
フランチャイズ契約、債権回収

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判例消費者取引法
交通事故判例百選第4版
交通事故損害賠償算定基準
名誉毀損・プライバシー
Q&A墓地・納骨堂の法律実務
Q&A宗教法人をめぐる法律実務
宗教法各号に掲載(各年の宗教法判例のうごき〔私法〕,日本国内・宗教法関係文献目録)

主に従事してきた分野
民事事件(交通事故、借地借家(立退き)、遺産分割、破産・民事再生、
不動産(登記)、労働災害)を中心にして、様々な分野の仕事をしてきました。

役職
法務局人権擁護委員、人権調整専門委員
名古屋家庭裁判所調停委員
愛知県弁護士会所属弁護士

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交通事故、欠陥住宅、借地借家、相続、離婚、刑事事件

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交通事故,借地借家,相続・離婚,企業法務,労働事件,刑事事件など

略歴
S62.6.26 愛知県名古屋市で生まれる
H7.11  愛知県知多市に移住
H12.3  知多市立旭北小学校卒業
H15.3  知多市立知多中学校卒業
H18.3  愛知県立半田高等学校卒業
H22.3  創価大学卒業
H25.3  創価大学法科大学院修了
H25.9  司法試験合格
H26.12  司法修習修了 当事務所入所

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【空き家対策】http://www.akiyamg.com/

著者紹介

連載実務家弁護士が解説!「困った空き家・空き地」への法的対応

本連載は、2016年2月15日刊行の書籍『空き家・空き地をめぐる法律実務』(新日本法規出版)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

空き家・空き地をめぐる法律実務

空き家・空き地をめぐる法律実務

編集:旭合同法律事務所

新日本法規出版

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