近隣の空き家から落下物・・・怪我の損害賠償は誰に請求すべき?

今回は、近隣の空き家からの落下物で怪我をした場合の損害賠償請求について見ていきます。※本連載は、『空き家・空き地をめぐる法律実務』(新日本法規出版)の中から一部を抜粋し、困った空き家・空き地の問題について、Q&A形式で解説します。

賃貸家屋の場合、占有者は賃借人と考えられるが・・・

Q:近所に空き家があり、もともと賃借人が借りていたようですが、賃借人が5年以上前に失踪し、荒れ放題になっています。空き家が老朽化し今にも倒壊しかねない状況になったため、近隣の住人から空き家の所有者に対し、建物を補修するか解体して欲しいと何度も要請してきましたが、所有者は何の対策も講じることなく放置してきました。

 

先日、私がたまたま空き家の前の道を歩いていたところ、空き家の外壁の一部が落下してきて大きな怪我をしました。

 

私が空き家の所有者に損害賠償請求をしたところ、所有者は「第三者に賃貸している建物なので、自分には責任はない。」と言っています。私は、空き家の所有者に対し損害賠償請求をすることはできないのでしょうか。

 

A:賃貸家屋の場合、建物を占有しているのは賃借人と考えられるため、民法717条1項の土地工作物責任の規定によると、賃借人に対してしか損害賠償請求ができないようにも思えます。

 

しかし、本件のように空き家が長年にわたり荒れ放題になっており、近隣の住人より所有者に対し適切な措置をとるように求められていたにもかかわらず、所有者が長年放置していたような場合には、①空き家の占有者は賃借人ではなく所有者であるとの法律構成、あるいは②民法709条に基づき所有者に対し損害賠償請求をするという法律構成によって、所有者に対し請求できる可能性があるものと思われます。

 

空き家の所有者へ「損害賠償請求」ができる可能性も

解説

 

1 土地の工作物責任に関する民法の定め

 

建物は法律上「土地の工作物」に当たります。土地の工作物の設置又は保存に瑕疵(通常有すべき安全性を有しないこと)があることによって他人に損害を与えたときは、その工作物の占有者が第一次的に損害賠償の責任を負うとされており、占有者が損害発生を防止する措置を講じていたときには、所有者が第二次的に責任を負うことになっています(民717①)。

 

本問では、本件空き家は賃貸されているため、本件空き家の占有権原を有するのは賃借人と考えられます。したがって、賃借人は失踪してしまっているものの、賃貸借契約が解除されていない以上、賃借人がいまだに観念的な占有を有していると考えられます。

 

そして本問では、空き家は外壁が崩れたり落下したりするところまで放置されていたわけですから、建物の保存に瑕疵があると思われますし、損害を防止するために必要な措置も何ら講じられていませんので、空き家の倒壊により損害を受けた者は、民法717条1項本文により、賃借人に損害賠償請求ができることとなり、逆に所有者には損害賠償請求ができないことになります。

 

本問における空き家の所有者の主張は、このような主張と思われます。

 

2 所有者に対する損害賠償請求

 

しかし、本問のように賃借人が長期間行方不明となっている上、近隣住人より所有者に対し繰り返し解体等の措置の要求があったにもかかわらず、所有者が何ら有効な対策をとらなかったため、事故が発生した場合にも、所有者に対し、損害賠償請求をする方法は一切ないのでしょうか。

 

所有者に対し、損害賠償請求をする法律構成として、次の2つが考えられます。あなたは、いずれかの法律構成によって、空き家の所有者に損害賠償請求をすることができる可能性があります。

 

(1) 民法717条1項本文に基づき所有者に対し損害賠償請求をする法律構成

 

本件空き家は「空き家」なのであり、賃借人が現実に占有しているわけではありません。ただ賃貸借契約が解約されていない以上、賃借人には賃借人の地位に基づき占有権原があり、観念的な占有があると考えられるだけです。

 

しかし、一般的に賃借人の観念的な占有があるとしても、本件のように5年以上も賃借人が行方不明の場合にまで賃借人の占有が存続しているといえるかは疑問です。このような場合に、本件空き家に対して賃借人の何らかの支配が及んでいると考えることは非現実的ではないでしょうか。このような場合には、むしろ賃借人の観念的な占有も消滅していると見ることができるでしょう。とすると、この場合には、本件空き家を占有しているのは、賃借人ではなく、所有者ということになります。

 

このような法律構成によれば、あなたは、民法717条1項本文に基づき、空き家の所有者に対し損害賠償請求をすることができることになります。

 

(2) 民法709条に基づき所有者に対し損害賠償請求をする法律構成

 

もう1つの法律構成は、民法717条1項の工作物責任は賃借人にしか請求できないことを前提とした上、空き家の所有者に対しては民法709条に基づき損害賠償請求をするという法律構成です。

 

本問のように、賃借人が失踪し、空き家が老朽化したため、倒壊の危険が発生し、近隣の住人からその危険性を指摘され、繰り返し適切な措置を取るように求められていたような場合、所有者は近隣の住人との関係で住人の生命、身体、財産を侵害しないように配慮すべき条理上の義務があると思われます。

 

例えば、賃貸人は、近隣の住人の生命、身体、財産を侵害しないように、賃借人との賃貸借契約を解除し建物に適切な修理を施したり、本件空き家と道路との境界に擁壁を設けて、建物が倒壊しても近隣の住人に被害を与えないための何らかの措置を講じたりする義務があるといえます。にもかかわらず、空き家の所有者が上述したような適切な措置を何らとらず漫然と放置していたような場合には、所有者は、不作為により他人の権利を侵害したこととなり、民法709条により、不法行為に基づく損害賠償義務を負うことになると思われます。

 

なお、この場合、賃借人の工作物責任と所有者の損害賠償責任は、いわゆる不真正連帯債務の関係に立つと思われます。

旭合同法律事務所 弁護士

主に従事してきた分野
離婚・相続、借地借家、外国人関連事件

著書(共著)
災害対策マニュアル(商事法務)
水害・土砂災害対策Q&A(第一法規)
空き家・空き地をめぐる法律実務(新日本法規)

所属委員会等
平成22年度愛知県弁護士会監事
所属委員会  日弁連災害復興支援委員会副委員長
愛知県弁護士会   災害対策委員会委員長

【旭合同法律事務所】https://www.asahigodo.jp/
【空き家対策】http://www.akiyamg.com/

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旭合同法律事務所 弁護士

主に従事してきた分野
遺言、相続、医療過誤(患者側)、債務整理(破産・再生・過払請求)、離婚、交通事故

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著書(共著)
 名誉棄損・プライバシー

主に従事してきた分野
離婚、相続、任意後見、高齢者の財産管理、信託、交通事故、残業代金の未払、消費者問題、マンション管理
会社再生・倒産処理、欠陥住宅、コンプライアンス委員会の設置、フランチャイズ本部の立ち上げ

所属等
日本弁護士連合会 ひまわりホットダイヤル担当弁護士
愛知県弁護士会 地域弁護士制度担当弁護士
大手理容美容専門学校 コンプライアンス委員長
日本交通法学会所属

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主に従事してきた分野
債務整理,交通事故,損害賠償事件,労働事件,家事事件,企業法務,刑事事件など

略歴
S58.9.12 新潟県で出生。出生直後から東京で生活。
H8.3.31 錦糸小学校卒業
H11.3.31 錦糸中学校卒業
H14.3.31 法政大学第一高等学校卒業
H18.3.31 法政大学卒業
H20.3.31 創価大学法科大学院修了
H20.9.11 司法試験合格
H21.12.16 司法修習修了

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主に従事してきた分野
刑事弁護、税務事件、交通事故には特に関心があります。

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主に従事してきた分野
交通事故 高次脳機能障害、死亡事故まで多数の実績があります
個人再生 自宅を残すための再生事案について多数の実績があります
破産   個人だけでなく法人破産も多数取り扱っています
労働事件 不当解雇、未払残業代、退職金請求など多数の実績があります
離婚   慰謝料、財産分与、子の引き渡し、婚姻費用請求について多数の実績があります
相続   遺言書作成、遺産分割協議、調停、審判など多数の実績があります
刑事事件 否認事件、裁判員裁判の弁護人経験も多数あります(保釈請求、被害弁償等も多数の実績あり)

著書(共著)
>名誉棄損・プライバシー

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著者紹介

旭合同法律事務所 弁護士

著書(共著)
Q&A自動車保険相談

主に従事してきた分野
交通事故、離婚・婚姻費用・養育費、相続(遺言作成・遺産分割・遺言無効裁判)、債務整理、労働災害、刑事事件

役職
元名古屋家庭裁判所調停委員
愛知県弁護士会あっせん・仲裁人
財団法人日弁連交通事故相談センター愛知県支部嘱託弁護士
元財団法人交通事故紛争処理センター評議員

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主に従事してきた分野
借金問題(債務整理・破産・個人再生・過払金返還請求)、離婚問題、相続問題、交通事故問題、投資被害問題、刑事事件
現在、研究会に入って名誉毀損・プライバシーの勉強もしています。

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主に従事してきた分野
離婚事件、遺産分割、会社法務、著作権法、交通事故、労働事件
フランチャイズ契約、債権回収

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旭合同法律事務所 弁護士

著書(いずれも共著)
判例消費者取引法
交通事故判例百選第4版
交通事故損害賠償算定基準
名誉毀損・プライバシー
Q&A墓地・納骨堂の法律実務
Q&A宗教法人をめぐる法律実務
宗教法各号に掲載(各年の宗教法判例のうごき〔私法〕,日本国内・宗教法関係文献目録)

主に従事してきた分野
民事事件(交通事故、借地借家(立退き)、遺産分割、破産・民事再生、
不動産(登記)、労働災害)を中心にして、様々な分野の仕事をしてきました。

役職
法務局人権擁護委員、人権調整専門委員
名古屋家庭裁判所調停委員
愛知県弁護士会所属弁護士

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旭合同法律事務所 弁護士

主に従事してきた分野
交通事故、欠陥住宅、借地借家、相続、離婚、刑事事件

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旭合同法律事務所 弁護士

関心のある分野

交通事故,借地借家,相続・離婚,企業法務,労働事件,刑事事件など

略歴
S62.6.26 愛知県名古屋市で生まれる
H7.11  愛知県知多市に移住
H12.3  知多市立旭北小学校卒業
H15.3  知多市立知多中学校卒業
H18.3  愛知県立半田高等学校卒業
H22.3  創価大学卒業
H25.3  創価大学法科大学院修了
H25.9  司法試験合格
H26.12  司法修習修了 当事務所入所

【旭合同法律事務所】https://www.asahigodo.jp/
【空き家対策】http://www.akiyamg.com/

著者紹介

連載実務家弁護士が解説!「困った空き家・空き地」への法的対応

本連載は、2016年2月15日刊行の書籍『空き家・空き地をめぐる法律実務』(新日本法規出版)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

 

空き家・空き地をめぐる法律実務

空き家・空き地をめぐる法律実務

編集:旭合同法律事務所

新日本法規出版

空家対策特別措置法の内容を盛り込んだ最新版! ! 空き家・空き地をめぐるトラブルに対応するために! ◆ 空き家・空き地の問題について、Q&A形式でわかりやすく解説しています。また、実務に役立つ文例・書式も随所に掲載…

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海外活用セミナーのご案内 参加無料 主催:カメハメハ倶楽部

香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年7月版)

~香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年7月版)

講師 長谷川建一氏
日時 2018年07月03日(火)
内容

・米国経済の実体と金融政策の動向は?

・トランプ政権は政策発動に行き着くのか?そしてマーケットへの影響は?

・英国のEU離脱交渉、マクロン大統領誕生でEU経済は?

・アジアシフトは続くか?中国・インド経済の現状は?

・為替、株式、債券マーケットの具体的な展望とは?

 

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​「香港」をゲートウエイにした国際分散投資&本格的アジア投資の進め方

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

講師 長谷川建一氏
日時 2018年07月03日(火)
内容

・高手数料&規制強化でコスト効率が極めて悪い日本国内で行う国際分散投資

・運用資産は200兆円超。世界中の投資家が集まる香港金融界の最新事情

・世界トップ級の金融プロフェッショナルが香港で運用成績を競い合う理由とは?

・グローバル投資のゲートウエイとしてなぜ「香港が最適」なのか?

・「香港」からのアクセスの優位性が際立つアジアへの本格投資

 

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香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年6月版)

~香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年6月版)

講師 長谷川建一氏
日時 2018年06月23日(土)
内容

・米国経済の実体と金融政策の動向は?

・トランプ政権は政策発動に行き着くのか?そしてマーケットへの影響は?

・英国のEU離脱交渉、マクロン大統領誕生でEU経済は?

・アジアシフトは続くか?中国・インド経済の現状は?

・為替、株式、債券マーケットの具体的な展望とは?

 

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​「香港」をゲートウエイにした国際分散投資&本格的アジア投資の進め方

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

講師 長谷川建一氏
日時 2018年06月23日(土)
内容

・高手数料&規制強化でコスト効率が極めて悪い日本国内で行う国際分散投資

・運用資産は200兆円超。世界中の投資家が集まる香港金融界の最新事情

・世界トップ級の金融プロフェッショナルが香港で運用成績を競い合う理由とは?

・グローバル投資のゲートウエイとしてなぜ「香港が最適」なのか?

・「香港」からのアクセスの優位性が際立つアジアへの本格投資

 

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香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年7月版)

~香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年7月版)

講師 長谷川建一氏
日時 2018年07月03日(火)
内容

・米国経済の実体と金融政策の動向は?

・トランプ政権は政策発動に行き着くのか?そしてマーケットへの影響は?

・英国のEU離脱交渉、マクロン大統領誕生でEU経済は?

・アジアシフトは続くか?中国・インド経済の現状は?

・為替、株式、債券マーケットの具体的な展望とは?

 

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日時 2018年07月03日(火)
内容

・高手数料&規制強化でコスト効率が極めて悪い日本国内で行う国際分散投資

・運用資産は200兆円超。世界中の投資家が集まる香港金融界の最新事情

・世界トップ級の金融プロフェッショナルが香港で運用成績を競い合う理由とは?

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香港の銀行幹部による国際投資マーケットの最新展望(2018年6月版)

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日時 2018年06月23日(土)
内容

・米国経済の実体と金融政策の動向は?

・トランプ政権は政策発動に行き着くのか?そしてマーケットへの影響は?

・英国のEU離脱交渉、マクロン大統領誕生でEU経済は?

・アジアシフトは続くか?中国・インド経済の現状は?

・為替、株式、債券マーケットの具体的な展望とは?

 

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日時 2018年06月23日(土)
内容

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日時 2018年07月03日(火)
内容

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