バリ島のヴィラ経営･･･短期レンタル事業に必要な諸経費の概要

短期レンタルの場合、諸経費の目安は「収益の35％」

バリ島のヴィラで収益を得る場合、「短期レンタル」と「長期レンタル」があります。それぞれメリット・デメリットがありますが、ヴィラの立地が観光客に人気があるエリアなら、短期で旅行者にレンタルしたほうが収益は上がります。長期で貸すよりも、短期（1日単位）で貸すほうが単価が高いからです。

しかし、短期レンタルの場合、諸経費はオーナー持ちになります。諸経費を合計すると、レンタルの収益に対して35％ほど必要です。内訳は、以下の通りです。

●スタッフの人件費

●光熱費、通信費、備品

●旅行エージェント、サイト手数料

●修繕費、メンテナンス費

●バンジャール、交際費

●管理、集客費

下記は、あるヴィラ（3ベッドルーム、月レンタル収益50Jrp）で、実際にかかった1ヶ月の経費です。

 
 このヴィラの売買価格は、約2500万円だったので、月利回り1.087％、年利回り約13％となります。このペースですと、イニシャルコスト（諸経費込）は7年9ヶ月で回収し、その後は収益を生み続ける計算になります。

17.25JRPというのは、日本円にして14.38万円。このヴィラの月額賃料収入50JRP（40万円）に対して、14万円が諸経費というのは、高額に感じられると思いますが、それも短期レンタルだからなのです。

短期レンタルの対象は観光客ですから、ホテルに近いサービスが求められます。長期レンタルは居住者が対象ですから、ほとんどの経費は賃借人となるのですが、短期の場合はその多くがオーナー負担となり、そのぶん宿泊費が高くなるというわけです。

行き届いた管理のためには、それなりの人件費も不可欠

まずは人件費について見ていきましょう。

★ヴィラのスタッフの主な仕事

掃除、洗濯、シーツ・ピロケース交換、シャンプー・石鹸の交換、食器などの洗い物、ミネラルウォーターの交換、庭の草刈り、枝切り、水まきなどは毎日行う。その他、必要に応じで不足品の買い物等。
 

ヴィラの大きさにもよりますが、3ベッドなら2人はいたほうが良いですが、コスト的なことを考えると、1人でもできなくはありません。ただし、完璧な仕事をしようとすると、手が足りなくなり、管理が不十分になりがちです。そうなると、予約サイトのレビューに低評価をつけられる可能性があり、それによって稼働率が変わるリスクがあります。コストと丁寧さのバランスを考えることが重要でしょう。

また、スタッフの給料設定をどうするかも大切です。観光客の場合、欧米人が多いため、英語が話せることが望ましく、なおかつ、それなりの教育を受け、常識や教養がある人間が望ましいといえます。

バリは観光地なのでホテルが多く、ホテル人材の養成の学校がありますが、そうした学校の教育を受けている場合、給料も高めになりやすく、安い人件費での人材確保は難しくなります。

現在、ハウスキーピングだと1人当たり、2Jrp～3.5Jrp／月が給与の相場で、弊社の場合、お祭りなどの行事の際には、ボーナスの支給もしています。200人近くのスタッフを雇っていますが、これがなかなか結構大変なのです。

バリ島のヴィラはオープンな造りが多いから、1日たてばほこりも溜まるし、ごみも落ちるし、ヤモリなどの糞が見つかることもあります。清掃はホテル管理の基本。手を抜くことはできません･･･。

次回は人件費以外の項目について解説します。