一棟物件投資で「築20年、RC造」が狙い目となる理由

前回は、建築物の構造から「一棟物件」の特徴を解説しました。今回は、一棟物件投資で「築20年、RC造」が狙い目となる理由を見ていきます。

耐用年数が長く、銀行融資を獲得しやすい「RC造」

前回の続きです。

 

ここで狙い目の築年数は「築20年」です。法定耐用年数という、法律で定められた建物の耐用年数を基準にして、金融機関は融資の期間を決めています。

 

いずれの構造であっても、木造と比べて耐用年数が長いのは大きな特徴です。

 

耐用年数が長いからこそ、銀行から融資を獲得しやすいという面があります。

 

不動産投資とは他人資本、つまり融資を使って規模拡大を狙うものなので、当然、長寿命の建物に投資して長い期間の融資を受け、毎月のキャッシュフローをしっかり残すことが重要となります。

 

その点からいっても、木造より重量鉄骨造やRC造を狙ったほうが圧倒的に有利なのです。

 

築20年くらいの物件をおすすめするのにはもう一つ理由があります。

 

あまりに古い物件になると最新の耐震基準を満たしていない旧耐震の物件となるからです。

 

熊本の震災を報じるニュースが記憶にある人もいるでしょう。同じ敷地に建つアパートで、一棟の建物は姿を留めており被害は軽微、しかしもう一棟は大きく倒壊して犠牲者まで出してしまいました。

 

この違いは、建物が新耐震だったか旧耐震だったかによるものです。外壁がリフォームされて、どちらも見た目は新しいアパートに見えても、耐震基準の違いが明暗を分けたのです。

築年数よりも「新耐震基準」を満たしているかが重要

やはり、安定した賃貸経営をするには、築20年前後、どんなに古くても新耐震基準を満たす物件を所有すべきでしょう。以下に新耐震と旧耐震についてまとめました。

 

そもそも建物を建築するにおいては、守らなければならないルールがあります。それを定めた法律が、1950年に制定された「建築基準法」です。この建築基準法には、建物の耐震性に関する基準があります。それは建築基準法が住宅の壊滅的な被害をもたらした1948年の福井地震をきっかけに制定されているからです。

 

そして、日本国内で大地震が発生するたびに、建築基準法は改正されています。なかでも大きな転換期となったのは、1981年の改正です。この改正は1978年の宮城県沖地震が起こったことにより実施されました。この改正以前を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼んでいます。

 

●旧耐震基準の建物

 

1981年5月31日以前に建築確認申請がおりた建物。旧耐震基準では「震度5程度の地震でも倒壊しないこと」という基準になっていました。倒壊しないことにより人命が守られればそれでよいという考え方です。そして、震度6、7の地震については考慮されていません。

 

●新耐震基準の建物

 

1981年6月1日以降に建築確認申請がおりた建物。震度5程度の地震では「倒壊しないこと」から「中規模の地震動でほとんど損傷しないこと」という基準に改正されました。また、震度6、7の地震については「倒壊しないこと」という基準になりました。この新耐震基準で建てられた建物は、1995年の阪神・淡路大震災でも大きな被害が少なかったことが分かっています。

 

[図表]住宅用の建物の法定耐用年数(1998年改正)

株式会社T&Tハッピネス 代表取締役社長

1976年生まれ、神奈川県出身。BBT大学院にてMBA(Master of Business Administration)取得。デザイン業界、飲食業界を経験した後、不動産業界のデベロッパーに入社し、分譲マンションの販売・用地仕入れを行う。デベロッパーを2社経験した後、一棟収益不動産を専門に扱う会社に入り仕入れ・販売業務に携わる。2012年、株式会社T&Tハッピネス創業、代表取締役社長に就任。2016年3月には一棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も立ち上げた。

著者紹介

T・Wealth Management 株式会社 代表取締役CEO

1979年生まれ、千葉県出身。金融業界を7年間経験した後、美容関連ビジネスで独立。
しかし、マーケットの価格破壊の煽りを受け、美容関連店舗を全て売却。
その後中堅デベロッパーに入社し、2年間用地の仕入れを行ったうえ、1棟収益不動産に特化したビジネスに転向し、仕入れ・販売共に相当な実績を積む。
2016年、T・Wealth Management 株式会社を創業、代表取締役CEOに就任。また同年、1棟収益不動産の仕入れに特化した別法人も設立し、1棟収益不動産のマーケットで更なるシェア拡大を狙う。

著者紹介

連載神速!億万長者計画――区分物件オーナーのための赤字脱却術

本連載は、2017年8月刊行の書籍『区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

区分物件オーナーのための 神速!億万長者計画

田中 竜太,太田 将司

幻冬舎メディアコンサルティング

不労所得を得るための方法として注目されている不動産投資。 中でも「少額から始められてリスクが低い」という理由から、投資用区分マンションを選択する人が増えています。しかし実際には、始めてみたはいいものの「毎月の収…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧