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収支を考えず、転売益のみを目的とした投資は危険
相続税対策になるから貸家を建築し、不動産投資をスタートする人も多いと思います。しかし、相続税評価額を下げることだけを考え、失敗のパターンを理解せずにスタートしている人が多いのが現状です。最終的に購入した物件を相続人に相続や贈与を実施し、売却することで初めて相続税対策は完了します。つまり、売却が成功しなければ、相続税対策の成功はあり得ないということです。
不動産投資において失敗するパターンは、バブル期の不動産投資が代表的なパターンと言えます。バブル期の不動産投資は、キャピタルゲイン（転売益）を目的としているので、毎月の収支を気にせずに購入する人がほとんどでした。そのため、毎月の持ち出しは数十万円になることも多かったようです。
しかし、半年ほど所有して売却すれば、数百～数千万円の売却益を確保することができました。売却すれば売却益が得られるため、毎月の持ち出しは気にしないというのが、バブル期の不動産投資の特徴です。
バブル景気が続いていればうまく転売できた物件も、バブルが崩壊することによって相場が下がっているから売るに売れないという状況に陥った投資家も現れ始めました。売却できなければ現金が徐々に減り、赤字の補てんで借金を重ね、最後は自己破産という結末を迎える人が多発したのです（図表1参照）。
逆にいうと不動産投資は毎月の黒字を確保し、流動性の高い物件を所有していつでもやめられる状態にあれば、失敗することは少ないということになります。
［図表1］
今、紹介したのはバブル期の話ですが不動産投資で失敗している人は、大抵このパターンに陥る人です。
現在、相続税対策のために供給過剰エリアでアパートを建築し入居者の獲得競争で家賃が下落することで、毎月の収支が赤字に陥っている人も増えています。もちろん、家賃が下がれば、先ほど説明したように売却価格が大幅に下がることになるでしょう。最終的に物件を処分するにしても、当初の取得金額から売却価格が大幅に下がってしまったのでは、いくら相続税対策のためとはいえアパートを建てる意味がないのです。
相続税対策は「売却しやすい物件」を選ぶ必要がある
図表2のように不動産ローンの残高が1億円あり、売却の相場が5000万円だった場合には、差額の5000万円を用意できなければ売却することもできません。このような状態になると、子どもに残す相続財産の総額も大幅に減ることになるのです。そうなった場合、売却できずに赤字を払い続ける「負動産」を所有し続けることになってしまいます。
これは、相続税評価額を下げることだけ考えているから、起こる失敗だと言えます。相続税対策では相続税評価額を下げることだけではなく、相続人が売却しやすい物件を選択する必要があるのです。
そういった意味では、都心の築浅中古ワンルームマンションは、相続税評価額を下げやすく収益性も確保でき、売却もしやすいという相続税対策に有利な特性を持った物件と言えるでしょう。相続税対策で収益物件を選ぶ場合、購入しやすさよりも売却しやすさを重要視しないと「不動産」が「負動産」になりかねませんので注意してください。
［図表2］
