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物件の売却価格を左右する「家賃収入」と「還元利回り」

前回は、収益物件の価格を算出する「3つ」の方法を取り上げました。今回は、相続税対策で活用したい「売却時に有利な物件」を見ていきます。

家賃収入が10万円違うと、売却価格に200万円の差が!?

今回は、比較の事例を見てみましょう。

 

まずは、キャップレート(還元利回り)5%で、年間家賃収入が100万円取れる場合と110万円取れる場合の比較です。

 

●年間家賃収入100万円の場合の計算式・・・100万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)=2000万円(取引価格)

 

●年間家賃収入110万円の場合の計算式・・・110万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)= 2200万円(取引価格)

 

となります。年間家賃収入が10万円異なるだけで、取引価格は200万円の差が生まれます。年間10万円とは月額の家賃に換算すると約8330円の差しかないのに取引価格は数百万円の差が生まれるのです。

 

高い家賃を維持し続けるということは、相続税対策にとって資産価値を維持する上でとても大事なことになります。なぜなら、高い家賃を維持し続ければ、売却する時に有利だからです。相続税対策は、売却も選択肢に入れて実施しなければなりません。収益を維持するということは売却時に有利なカードとなりますので、メンテナンスにより家賃の維持しやすい物件を購入してください。

キャップレートが安定する都心の物件は、売却に有利

次に比較するのが、年間家賃収入100万円取れる物件で、キャップレートが5%の場合と6%の場合の比較です。

 

●キャップレートが5%の場合・・・100万円(年間家賃収入)÷5%(キャップレート)=2000万円(取引価格)

 

●キャップレートが6%の場合・・・100万円(年間家賃収入)÷6%(キャップレート)=約1667万円(取引価格)

 

となります。

 

キャップレートが1%違うだけで、取引価格は約333万円の差が生じます。特に地方は、キャップレートのブレが大きく2~3%程度の差が出ることも多々あり、価格が安定しません。つまり、売却時に高利回りが当たり前の地方で持つより、取引利回りは低いけれども堅実さが売りの都心で物件を持っていた方が、売却価格が読みやすいということです。

 

収益物件は収益還元法で取引価格が決まるというのであれば、その仕組みを理解し味方につける方が賢いやり方と言えます。不動産投資をこれからはじめる人が、収益還元法を味方につけるのであれば選ぶ物件は、家賃の下落しづらい物件かつキャップレートが安定している都心立地の物件ということになるのです。こういった概念がないが故に、相続税対策をしたのに物件を売却できずに困っているオーナーが増えています。

株式会社和不動産  代表取締役

法政大学経営学部卒業後、デベロッパーを経て、2011年より現職。
電話営業等のプッシュ型営業を一切行わない営業手法と、きめ細かなアフターフォローで、多くの顧客から支持を集めている。
『人が集まる会社』をコンセプトに掲げ、顧客・取引先・従業員の満足を高めるために、常に従来の不動産業界とは一線を画した新しい経営に挑戦。
その取り組みは、テレビ、新聞、雑誌など多くのメディアに取り上げられ、高い評価を得る。
座右の銘は「和を以て貴しとなす」、「実るほど頭を垂れる稲穂かな」。
著書は『不動産投資“購入後"の教科書』『不動産投資の裏側(ブラックボックス)を見抜き、堅実に稼ぐ方法~投資初心者のための「マンション経営」~』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

株式会社和不動産ホームページ

著者紹介

連載相続税対策として有効な物件の選び方

 

後悔しない相続税対策は 「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で!

後悔しない相続税対策は 「生前贈与×都心の築浅中古ワンルームマンション」で!

仲宗根 和徳

幻冬舎メディアコンサルティング

平成27年1月に相続税の改正が実施され、相続税対策への関心も非常に高まっている中、相続税対策の実用書も数多くあります。 しかし、「相続税評価額を下げることだけを書いてある書籍」や「相続、贈与を詳しく書いた百科事典…

 

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