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家賃収入が10万円違うと、売却価格に200万円の差が!?
今回は、比較の事例を見てみましょう。
まずは、キャップレート（還元利回り）5％で、年間家賃収入が100万円取れる場合と110万円取れる場合の比較です。
●年間家賃収入100万円の場合の計算式・・・100万円（年間家賃収入）÷5％（キャップレート）＝2000万円（取引価格）
●年間家賃収入110万円の場合の計算式・・・110万円（年間家賃収入）÷5％（キャップレート）＝ 2200万円（取引価格）
となります。年間家賃収入が10万円異なるだけで、取引価格は200万円の差が生まれます。年間10万円とは月額の家賃に換算すると約8330円の差しかないのに取引価格は数百万円の差が生まれるのです。
高い家賃を維持し続けるということは、相続税対策にとって資産価値を維持する上でとても大事なことになります。なぜなら、高い家賃を維持し続ければ、売却する時に有利だからです。相続税対策は、売却も選択肢に入れて実施しなければなりません。収益を維持するということは売却時に有利なカードとなりますので、メンテナンスにより家賃の維持しやすい物件を購入してください。
キャップレートが安定する都心の物件は、売却に有利
次に比較するのが、年間家賃収入100万円取れる物件で、キャップレートが5％の場合と6％の場合の比較です。
●キャップレートが5％の場合・・・100万円（年間家賃収入）÷5％（キャップレート）＝2000万円（取引価格）
●キャップレートが6％の場合・・・100万円（年間家賃収入）÷6％（キャップレート）＝約1667万円（取引価格）
となります。
キャップレートが1％違うだけで、取引価格は約333万円の差が生じます。特に地方は、キャップレートのブレが大きく2～3％程度の差が出ることも多々あり、価格が安定しません。つまり、売却時に高利回りが当たり前の地方で持つより、取引利回りは低いけれども堅実さが売りの都心で物件を持っていた方が、売却価格が読みやすいということです。
収益物件は収益還元法で取引価格が決まるというのであれば、その仕組みを理解し味方につける方が賢いやり方と言えます。不動産投資をこれからはじめる人が、収益還元法を味方につけるのであれば選ぶ物件は、家賃の下落しづらい物件かつキャップレートが安定している都心立地の物件ということになるのです。こういった概念がないが故に、相続税対策をしたのに物件を売却できずに困っているオーナーが増えています。
