買い叩かれる危険性も!? 「借地権」の売却に関する注意点

「借地権」は地主の承諾なしに売却できない

売却したい不動産は所有権ばかりとは限りません。なかには借地権もあるでしょう。そこには建物が立っているはずですから、借地権の売却は原則として借地上の建物売却という形になるはずです。借地とその上に立つ建物を相続し、それを売却処分したいというケースもあろうかと思います。

所有権であれば所有者の思うように自由に売買できますが、借地は地主から借りている土地ですから、そこまで自由度が高くありません。地主にお伺いを立てるのが原則だからです。この辺りのルールは民法に定められています。

民法第612条に「賃借権の譲渡及び転貸の制限」という条文が定められています。賃借権とは借地権のことです。それを譲渡、つまり売却するのには制限があるということをここで定めています。具体的に次のような条文です。

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」

制限というのは、賃貸人、つまり地主の承諾を得なければならないということです。地主に黙って勝手に売却してしまうことを、法律が禁じているわけです。

地主の承諾が不可欠な点が「売り手側の弱み」に

しかも、この条文に続いて次のような条文が加えられています。

「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」

つまり、地主に黙って勝手に売却してしまうと、地主との間で定めた土地の賃貸借契約を解除されてしまうというのです。そのような事態になってしまうと、借地権の買い手は対価を支払って借地権を購入した意味がありません。

したがって当然に、売り手が地主の承諾を確かに得ているということを確認できない以上、借地権の購入には踏み切らないはずです。借地権を売却しようとする売り手は、それに対する承諾を地主から得るほかありません。所有権と違って借地権は、売り手の意思だけでは売却という行動を起こすことができないのです。

ここに、安く買い叩かれかねない危険が潜んでいます。それは、承諾する・承諾しないという裁量を握る地主の立場が強いことから生じる危険です。

次回に続きます。