買い叩かれる危険性も!? 「借地権」の売却に関する注意点

もともと簡単とはいえない不動産の売却ですが、マイナス要素を抱えた不動産になると、買い手に安く買い叩かれる可能性も大きくなります。本連載では、不動産売却で損をしないための知識武装として、「立地・権利関係」の基礎知識をご紹介します。

「借地権」は地主の承諾なしに売却できない

売却したい不動産は所有権ばかりとは限りません。なかには借地権もあるでしょう。そこには建物が立っているはずですから、借地権の売却は原則として借地上の建物売却という形になるはずです。借地とその上に立つ建物を相続し、それを売却処分したいというケースもあろうかと思います。

 

所有権であれば所有者の思うように自由に売買できますが、借地は地主から借りている土地ですから、そこまで自由度が高くありません。地主にお伺いを立てるのが原則だからです。この辺りのルールは民法に定められています。

 

民法第612条に「賃借権の譲渡及び転貸の制限」という条文が定められています。賃借権とは借地権のことです。それを譲渡、つまり売却するのには制限があるということをここで定めています。具体的に次のような条文です。

 

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」

 

制限というのは、賃貸人、つまり地主の承諾を得なければならないということです。地主に黙って勝手に売却してしまうことを、法律が禁じているわけです。

地主の承諾が不可欠な点が「売り手側の弱み」に

しかも、この条文に続いて次のような条文が加えられています。

 

「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」

 

つまり、地主に黙って勝手に売却してしまうと、地主との間で定めた土地の賃貸借契約を解除されてしまうというのです。そのような事態になってしまうと、借地権の買い手は対価を支払って借地権を購入した意味がありません。

 

したがって当然に、売り手が地主の承諾を確かに得ているということを確認できない以上、借地権の購入には踏み切らないはずです。借地権を売却しようとする売り手は、それに対する承諾を地主から得るほかありません。所有権と違って借地権は、売り手の意思だけでは売却という行動を起こすことができないのです。

 

ここに、安く買い叩かれかねない危険が潜んでいます。それは、承諾する・承諾しないという裁量を握る地主の立場が強いことから生じる危険です。

 

次回に続きます。

株式会社北極星コーポレーション 代表取締役

20年間以上マンション・ビル用地の開発事業や不動産再生事業に携わる。土地オーナーへのきめ細やかな企画・提案、コストの削減・管理までを行うコンサルティングには定評がある。不動産に関するさまざまな問題に正面から取り組み、優良な都市の形成と住宅の供給に日々励んでいる。

著者紹介

連載不動産売却を有利な条件で進めるための「立地・権利関係」の基礎知識

本連載は、2016年6月29日刊行の書籍『はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン

はじめてでも高く売れる 不動産売却40のキホン

宮﨑 泰彦

幻冬舎メディアコンサルティング

最高値を引き出す業者選びのポイントとは? 安値で買い叩かれないために必要な対策とは? できるだけ有利な条件で取引するために知っておくべきことは? 売買実績500件のプロが教える、高値売却を実現するための必須ノウハウ…

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