「コアサテライト理論」でコアになる不労収入系資産とは？

安定的に収入が得られるものを資産形成のコアとする

第1回で説明したように、開業医の資産形成には、コアとなる運用商品を作って運用する「コアサテライト理論」が基本となります。コアサテライト理論を実践するためには、コアとなる投資商品を安定的に収入が得られるもので構成します。現実的には「収益用不動産の賃貸収入」であり、「投資信託」の収益分配金、あるいは貯蓄性の高い「生命保険」、預金から生じる「受取利息」といったところでしょう。

もっとも利息に関しては、元本が10年で２倍になるような金利が高かった時代には預貯金でも大きな収益になりましたが、10年物国債の長期金利が０.３％の現代では無理があります。

その点、海外で設定されている債券、あるいは海外債券で運用する投資信託のなかには、年間で７〜８％のインカムゲインを稼ぐものもあります。この不労収入系資産が、コアサテライト理論の「コア」になる資産となります。とりわけ、不動産投資から生まれる賃貸収入は、ポートフォリオのなかでもメインとなります。

これらの不労収入系資産をいかに効率的に運用するかでファイナンシャルゴールの達成が早くなったり、遅くなったりします。これから、代表的な３つの投資商品について詳しく見ていきましょう。今回は1つ目を、次回より2つ目と3つ目について見ていきます。

不労収入系資産という観点から不動産を見ると・・・

①収益用不動産の賃貸収入

不動産投資と一口に言っても様々です。たとえばアパートや単身者向けマンション、オフィスビルといった収益用不動産を、一棟丸ごとローンを組んで買う方法もあれば、区分所有型マンションをローンやキャッシュで購入し、賃貸物件にする方法などがあります。

土地を所有していれば、アパートを自分で一棟建てて賃貸に出す方法もありますし、土地だけ購入して駐車場にする方法もあります。自分に適した方法を見つけることが重要です。不動産投資の場合、注意したいのは「節税目的」のものと「インカムゲイン目的」のものと、大きく２種類があるということです。

節税目的の収益用不動産投資では、ローンを組んで購入することで、減価償却費やローンの利息分、固定資産税などの租税公課などが必要経費になるために、医院経営の事業所得を減額させることができます。最近大都市圏で販売される収益用不動産に「タワーマンション」があります。人気が高く、飛ぶように売れていると言われていますが、タワーマンションの場合、節税目的で購入する分には構いませんが、長期のインカムゲインはまず望めないと思ったほうがいいでしょう。

家賃が高すぎるなどで入居者がいなければ、賃貸収入は確保できません。たとえば、2ＬＤＫ、50㎡未満、4000万円のタワーマンションで、家賃20万円といった物件があるとします。残念ながら、大手企業の重役クラスの社宅や高額得者ぐらいしか入居希望者がいません。需要が僅少ななかで供給していく投資リスクは避けたほうが賢明です。

そのためほとんどの場合、タワーマンションは負債による所得税や、相続税の節税効果を狙う目的で購入されます。また、最近注目を集めている中国人や台湾人富裕層による購入は、将来的に値上がりしてさらに高値で転売する「キャピタルゲイン狙い」で購入されています。開業医がタワーマンションを購入する場合も、たとえば自分の子供にローンを組んで買ってあげることによって、相続時の評価額を大きく下げる、といった節税目的であるケースがほとんどです。

不労収入系資産として不動産投資をする場合は、あくまでも「賃貸収入」が目的です。そういう意味では、キャピタルゲイン狙いの収益用物件では効果的な資産にはならないということですし、そもそもファイナンシャルゴールの達成目的から逸脱します。