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土地評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」の概要

前回は、家族信託を活用した相続対策のスキーム例について取り上げました。今回は、土地評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」の概要について見ていきます。

自宅と事業用土地は最大730㎡まで適用に

本連載では、いくつかの特例について触れてきました。ただし、税制改正により、適用の条件が年々難しくなる傾向にあります。適切に活用していくためにも、内容をしっかりと押さえておきましょう。

 

【特例1】小規模宅地等の特例

 

改めておさらいをしておくと、「小規模宅地等の特例」とは、「自宅の土地」「個人・会社の事業用の土地」「アパート、駐車場の貸付事業用宅地」の土地について、評価額を減額できる制度です。

 

「自宅の土地」については、配偶者、同居していた親族、あるいは自宅を持っていない親族が相続する際に限り、330㎡を上限に評価を80%減額でき、「個人・会社の事業用の土地」については、親族であれば、上限面積400㎡までが80%減額になります。

 

また、平成27年1月1日から、自宅と事業用土地については合算し、最大730㎡まで特例が適用できるようになりました。

 

貸付事業用宅地を併用する場合には、上限面積についての計算法が変わり(上限面積が200㎡以下)、他の宅地の併用に制限がかかりました。つまり、貸付事業用宅地を含めた複数の土地を持っている場合は、どれに適用するのが有利なのかの判断がより困難になっています。

 

一般的には、減額割合の高い方を優先した方がおトクなようですが、1㎡あたりの地価が高い場合には、貸付事業用を優先した方が有利な場合もあります。なかなか悩ましいところですが、ここは個人で判断するよりも、不動産に詳しい税理士に相談するのが無難でしょう。

二世帯住宅で区分登記している場合は注意が必要

二世帯住宅に小規模宅地等の特例を適用する要件も、平成25年12月31日まで、玄関が一つで家の中で行き来ができる二世帯住宅のみOKだったのが、平成26年以降は、玄関が別の二世帯住宅でも適用できるようになりました。使い勝手がよくなったのはいいことですが、ここでも注意点があります。

 

それは、親と子供で別々に登記(区分登記)している場合は、特例の適用が親の建物持ち分のみの適用になる点です(生計を一にしていると認められた場合は例外あり)。

 

実は、各戸ごとに公庫融資を受けたいなどの理由から、二世帯住宅で区分登記にしているケースは意外に多く、私の会社でも相続のご相談で見えて、特例の適用外になることに気づかれる方も多いようです。

 

共有登記に変更しさえすればいいといっても、そこには手間も時間もコストもかかります。小規模宅地等の特例については、改正も頻繁に実施される傾向にあるため、注意が必要です。

株式会社財産ブレーントラスト 代表取締役

1958年7月生まれ。94年、株式会社船井財産ドック(現在東証第二部に上場している株式会社青山財産ネットワークス)に入社。97年に事業部長、2001年に取締役に就任、04年東証マザーズ上場時に、上場の鐘を叩く。05年現場での仕事にこだわり、執行役員に降りる。08年、再度取締役に就任。09年、全国ゴルフ練習場連盟の理事に就任する。10年に退任。
12年12月、一人ひとりのお客様に対して、もっと深く密な財産コンサルティング業務に特化したいとの思いから、株式会社財産ブレーントラストを設立。
著書に『あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』『不動産現金化の時代』『あなたの資産 再生いたします』『改訂版 あなたの土地の有効活用はやめたほうがいい』(全て実業之日本社)、『都心不動産 買い方のコツ』『地主心得帳』『買ってよい不動産・悪い不動産』『3年後 崩壊する地主・生き残る地主』(全てPHP新書)等。

著者紹介

連載悪徳業者に騙されないための相続対策「5つのポイント」

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

 

あなたの資産を食い潰す 「ブラック相続対策」

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秋山 哲男

幻冬舎メディアコンサルティング

恐ろしい「相続対策の裏側」と「知っておくべきポイント」を大公開! ・相続税対策のうち8割が実は不要!? ・バックマージンが横行する業界の実態 ・相続後にお荷物と化す無意味なアパート・マンション ・税理士のうち約半数は…

 

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