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“リスクが低い”と謳われる「サブリース契約」の問題点
ワンルーム投資の問題を語るとき、サブリース契約の話を避けて通ることはできない。サブリース契約とは、物件オーナー〈大家〉から不動産会社が一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みだ。不動産会社が間に入ることで、空室時も一定の家賃が保証されるという売り文句で、「リスクが低い」と説明される。
だが、問題は2点ある。
1．「保証家賃」は変動する
第一に、「保証家賃」は変動する。たとえば入居者が払う家賃が10万円であれば、サブリース後にオーナーに払われる金額は9万～9万5000円程度だ。
この差額が不動産会社の利益だが、空室が続けば会社は「保証家賃」を引き下げようとする。契約書の細かい条項を読まずにいると、気づかないうちに家賃が下げられていることもある。
2．解約が難しい
第二の問題が、解約の難しさだ。借地借家法の下では、賃借人の権利は強く保護されている。サブリース契約の場合、不動産会社が「賃借人」の立場にあるため、オーナーが一方的に契約を解除することは難しい。
悪質な業者の中には、「解約できない」という条項を契約書に明記しているケースもある。「本契約期間中、甲及び乙いずれも相手方に対し正当な事由がない限り途中解約することはできない」─そんな文言が小さい字で書かれている。
年収690万円・運送業男性が買った「利回り3.56％のワンルーム」
運送業で年収690万円の男性が購入したワンルームマンションの事例を紹介しよう。
東京・台東区のJR蔵前駅から徒歩3分、購入価格3500万円、金利1.65％、35年ローン。家賃は10万4000円で、サブリース後にオーナーである男性に振り込まれるのは9万2000円だ。固定費を引くと月々1万9000円の赤字になる。
利回りは3.56％。この数字は不動産投資として危険水域を超えている。港区南麻布などの一等地であれば、高い価格が維持されるため、このくらいの利回りでもいいかもしれない。
蔵前は最近オシャレなカフェなどができて人気が出ているというが、不動産投資でそこまでのポテンシャルはない。そんな低い利回りになるのは、例によって相場よりも高い金額で買わされているからだ。
さらに深刻なのは、サブリース契約の内容だ。この物件の購入は、融資の条件としてサブリース契約の締結が求められていた。銀行にとっては空室リスクが下がるから貸しやすく、販売会社にとっては毎月の差額収入が入り続ける旨みがある。損をするのはオーナーだけだ。
「解約できない」…サブリース契約に記されていた“最悪の一文”
さらにそのサブリース契約には、「解約できない」という条項があった。最悪のパターンだ。サブリースが解約できなければ、物件を売るのが難しくなる。買い手にとって、サブリース付きの物件は不確定要素が多く、価値が下がるからだ。そうして、身動きが取れないまま、毎月の赤字だけが積み上がっていく。
結局この男性は、サブリース付きで売値が下がっても物件を売却することを決めた。販売会社の担当者からは「蔵前はこれから値上がりしますから」と2時間にわたって説得されたという。最後は「うちに売ってくれれば手数料はかかりませんよ」と言われたそうだ。
「絶対にその会社に売ってはいけない」と私は伝えた。相場よりも高い金額で売りつける業者が、相場通りの値段で買い取るわけがない。1～2％の手数料を取らない代わりに、500万円安く買い叩くのが彼らのやり口だ。顧客が離れるときでさえ、利益を搾り取ろうとチャンスをうかがっているのだ。
滝島 一統
株式会社光文堂インターナショナル
代表
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