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父から相続した「三筆の土地」、業者の言いなりで売った結果
相続した不動産の処分について、私のところに持ち込まれた相談の中で、ひときわ頭に残っているケースがある。
地方に住む男性が、父親から三筆の土地（不動産登記上、3つの地番を持つ土地）を相続した。合計すると780平米ほどになる、まとまった広さの土地だ。男性はその土地を売却しようと、父がアパートの管理を委託していた地元の不動産会社に相談した。
すると、その不動産会社から「個人が分筆して複数に売ると、反復継続の売買になるため宅建業法違反になる。だから直接個人に売ることはできない。まず業者に買い取らせ、そこからエンドに売るという三為取引（さんためとりひき）の形を取らなければならない」と言われた。
男性は不動産の素人だったこともあり、「そういうものか」と受け入れ、業者に土地を売った。決済後、相続を担当した税理士に話すと、「それはおかしい」と言われた。通常の仲介取引ができないはずがない、と。しかもよく確認すると、業者がエンドに売った金額は2100万円。男性が受け取ったのは920万円。業者は上乗せした金額を男性に教えており、両手の仲介手数料に加えてさらに200万円ほどが乗っていた。
「業者にやられたのでは」と思った男性が、私のところに相談に来た。私は話を聞きながら、実はこの問題が一筋縄ではいかないことに気づいていた。
不動産会社の説明は“完全な嘘”ではない
結論から言えば、不動産会社の言っていたことは、完全な嘘ではなかった。相続した土地をそのままの状態で売却するのは問題ない。しかし自分で分筆して複数に分け、それを売却するとなると話が変わる。分筆して他者に販売するという行為は、不動産業者がやるような「開発行為」「事業性の高い行為」とみなされる可能性があるのだ。
宅建業法では、不動産業の免許を持たない者が「業として」不動産の売買を繰り返すことを禁じている。問題はこの「業として」という言葉だ。何回売ったら業になるのか、何回なら問題ないのか─その明確な線引きは、法律上存在しない。「事業性が高い」と判断されたら、という極めて曖昧な基準で処理されている。
分筆して売った場合、最悪「逮捕」される可能性も
では、その「事業性があるかどうか」を誰が判断するのか。行政ではなく、警察だ。
不動産業者が宅建業法に違反した場合は、行政（都道府県）が取り締まる。しかし無免許の一般人が宅建業法に触れることをした場合は、刑事事件として警察の管轄になる。つまり、場合によっては逮捕され、前科がつく可能性がある。
私がこう説明すると、相談者は絶句した。「相続した土地を少し分けて売っただけなのに、なぜ？」という気持ちは十分にわかる。だが、現実はそうなっている。
