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年収400万～500万円の人のワンルーム投資は節税にならない
業者が使う売り文句の中で、「節税になる」というトークほど根強いものはない。このトークはパワーカップルや高収入層に特に刺さりやすい。私はこれを「損をしているだけで節税ではない」と繰り返し主張してきたが、それを税務の専門家が明確に裏付ける機会があった。
財務省のキャリア官僚として勤務し、高松国税局で税務調査・査察に携わってきた専門家と対談した際の話だ。
私が「年収400万～500万円の人がワンルームを買っても、節税にならないと思うのだが」と問うと、即座に「絶対ダメです」と答えが返ってきた。その理由はこうだ。
ワンルーム投資で得をするのは「年収2200万円超」だけ
ワンルーム投資の「節税効果」とは、減価償却によって所得を圧縮し、税金の還付を受けることを指す。しかしこれは税金の「繰り延べ」にすぎず、売却時に結局まとめて課税される。繰り延べた分の税率と、売却時の税率を比較して初めて得か損かが決まる。
売却時の税率（譲渡所得税。5年超保有で約20％）が低くなる人、すなわち「節税になる分岐点」は、年収がおよそ2200万円を超える水準だという。
「年収400万～500万円の人は、ワンルームを買っても損にしかならない」─―これが元国税局員の断言だ。さらに「手出しがある時点でやってはいけない」とも言い切った。
実際、税金は戻ってくるが…業者が言う「節税」の本当の意味
業者が「節税になる」と言うとき、彼らは噓をついているわけではないかもしれない。帳簿の上では確かに税金が還付されるからだ。
しかしその還付額よりも大きな実損が出ているのに、「税金が戻ってきた」という事実だけを切り取って「節税」と呼ぶのは、意図的な誘導だ。年間24万円の赤字を出して31万円の還付を受けても、差し引きのプラスは7万～8万円にすぎない。
重ねて言うが、売却時にそれまで還付された税金を、実質的に一括返納することになる。さらにその間にも物件の価値は下がり続ける。これを節税と呼ぶことには、私は強い違和感を覚える。
税務の専門家は「情弱ビジネスになっている」と表現していた。その言葉通り、ワンルーム投資の「節税」トークは、不動産に詳しくない人の知識の空白を突くものだ。
「節税になる」という言葉を聞いたとき、まず「自分の年収はいくらか」「手出しはいくらか」「売却時にいくら課税されるか」をしっかりと確認してほしい。そのプロセスを飛ばして契約させるのが、業者のやり方だからだ。
