なぜワンルームマンション経営は「都心」で行うべきなのか？

立地さえ間違えなければ、「手間ひま」がかからない

マンション経営に失敗しないためには、なんといっても立地が重要です。それによって大幅にリスクを減らすことができるでしょう。

ご存じの通り、2020年に東京オリンピック・パラリンピックが開催されます。それに合わせて東京は、再開発ラッシュの真っ只中です。その再開発をスムーズにするために、様々な法令改正が行われています。そして、その法令改正が不動産投資市場に大きな影響を与えている中、特に賃貸需要に対しての影響は大きいです。不動産投資は、結局、賃貸需要が一番大事で、賃貸需要が伸びれば伸びるほど、リスクは大幅に軽減されます。

また、マンション経営は立地さえ間違えなければ、ほったらかしにしておいても大丈夫と言えるほど、手間ひまがかからない投資です。サラリーマンが行う資産運用において、一番の天敵は「手間」で、株・FXなどの投資は、チャートを気にしたり、売り買いの手間などが発生するため、サラリーマンを続けながら行うのは手間だというオーナーも多くいます。

一方で、サラリーマンと不動産投資家のダブルワークで時間が足りなくなって困っているオーナーがいるのも事実です。時間があれば回避できる問題も時間が足りないが故に解決できない。それが一番大きな問題です。しかし、もともと手間がかからない物件であれば、「ほったらかし」にすることも可能です。

本連載では、中古ワンルームマンションを都心に買うことが、いかに投資を成功させるだけのポテンシャルを秘めているか、例を挙げながら紹介していきます。

国家戦略特別区域法の施行で不動産価値の上昇が期待

老後破産を防ぐためのワンルームマンション経営は、なぜ都心がいいのか。それは、3つの法令改正により、今まで以上に都心のワンルームマンション経営の魅力が、アップしているからです。

不動産市況は、法令に大きく影響を受けるため、その時々の法令に合わせた戦略が必要になります。近年では、3つの法令改正があった影響で、都心のワンルームマンションを巡る状況が変わってきました。その点について説明いたします。

1つ目の法令改正は、アベノミクスによる国家戦略特別区域法の施行です。後に触れる「民泊条例」もこの法律を受けてのものですが、東京都をはじめとして、この法律に基づき、様々な再開発プランを実施しています。

本書執筆時にも東京都は、国家戦略特別区域法に基づき「東京発グローバル・イノベーション特区」「東京国際金融センター」といった計画を実施しており、具体的なエリアも明示し再開発を実行中です。こういった再開発は、都心のワンルームマンションの資産価値を上げるもので、オーナーにとっては好影響が期待できます。

2つ目の法令改正は、今話題の「民泊条例」です。まだ施行されて間もないので、影響は未知数ですが、具体的に法整備が行われれば、賃貸市場に及ぼす効果は計りしれません。

賃貸市場から数千から数万戸単位で、ホテルに転用される物件が出れば賃貸市場に与える影響が大きくなるのも必然。そのポテンシャルだけで不動産投資市場が盛り上がっているのも事実です。

3つ目の法令改正は、2015年1月1日に行われた相続税の改正です。この日を境に相続税の課税が強化され、一方で贈与税の減税が実施されました。この改正により、都内で亡くなる人の半分が相続税課税対象者になると言われており、すでに相続税回避のために不動産投資を行う人が増加しています。

他にも2020年の東京オリンピック・パラリンピックやそれ以降を念頭に置いて、アジアにおけるビジネスの拠点として東京の再開発を推進するための法令改正が行われている最中です。2016年12月に可決されたIR推進法もその1つになります。