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「契約に定められていた、ある一文」が判決の論拠に
これらを踏まえたうえで、本判決は下記のように判示しています。
そして、…本件賃貸借契約は、契約期間開始から1年経過後は、6ヵ月間の予告期間をもって3ヵ月分の賃料に相当する額を支払えば、賃貸人が解約権を行使し得る旨の定めを置いており、この定めの限度では被告の経済的利益を確保する趣旨であると解されるが、被告においてこれを超える経済的利益を当然に確保することを期待し得るものではない。
また、被告において、賃貸人からの本件賃貸借契約の解約又は更新拒絶をより困難にする定めを置くことに支障があったことをうかがわせる証拠もない。
つまり、賃借人（サブリース会社）の使用の必要性を、
①本件物件を転貸することにより経済的利益を得ることに尽きる
と明確に述べたうえで、
②賃貸借契約において、3ヵ月分の賃料に相当する賃料を支払えば賃貸人が解約権を行使できると定めているから、これを超える経済的利益を当然に確保することを期待できない
と判断したのです。この点が「画期的」だといえる理由です。
さらに、サブリース契約において転借人（入居者）が存在する場合には、転借人の使用の必要性も考慮しなければなりませんが、その点は下記のように判示しています。
類似の事案の参考になる内容が複数散りばめられたケース
そのうえで本判決は、契約解除の正当事由について下記のように認めました。
以上のとおり、本判決については、類似の事案において参考とすべき内容がいくつも含まれています。今後、サブリース契約の更新拒絶等にあたっての正当事由を判断する際の重要な指針となるものだといえるでしょう。
なお、賃貸借契約に「賃貸人から3ヵ月の賃料相当分を支払えば解約権を行使できる」という条項が存在しない場合は、どの程度の立退料が必要になるのかという点については射程の範囲外であるので、今後、裁判所の判断が待たれるところだといえます。
山口 明
日本橋中央法律事務所
弁護士
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