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東京都心3区の不動産価格は日経平均株価と相関関係にある
どうせ不動産を買うなら、なるべく安いときに買いたいところですが、現段階で不動産価格が下がるタイミングを予測するのは困難です。逆に、インフレ・円安による資材価格の値上がりや、人手不足に起因する人件費高騰など、2024年以降も不動産価格が上昇する要因はいくつもあります。
日本の不動産価格の指標となる東京都心3区の不動産価格は日経平均株価と強い相関関係にあり、日経平均株価の変動に半年ほど遅れて、同様の動きを見せる傾向があります。
株価には、上場企業の業績のほかに日本の景気動向、米国株や米国経済の動向、金利水準、為替動向、国内外の経済政策、世界情勢の影響などが複合的に反映されます。2008年のリーマン・ショック後、日経平均株価はバブル後最安値の7,000円割れという底値を記録しましたが、以降は一時的なショックによる落ち込みや、もみ合いの期間を挟みつつも上昇してきました。
2012年の年末に民主党内閣から自民党の第二次安倍内閣に政権が移り、当時の安倍首相が掲げた経済政策「アベノミクス」によって株価はダイナミックに上昇。この株価回復のタイミングは、今日に至るまでの不動産価格上昇の起点とおおむね重なっています。
過去を振り返ると、ここ30年ほどの間で株価が特に大きく下落したのは、平成バブルの崩壊後と、2008年のリーマン・ショック後です。どちらも歴史に残る有事であり、経済に対する打撃も甚大だったことから、株価は長期的に低迷しました。株価ほどではないものの、不動産価格もやはり値崩れしています。
リーマン・ショック級のリセッション（不況）が起きれば、買い手も守りに入るので、不動産が売れなくなるのは必然でしょう。直近では、2020年の2〜3月にかけて株価が大暴落したコロナ・ショックが記憶に新しいですが、それでも値下がりにはつながっておらず、未曽有（みぞう）の事態でも持ちこたえられるほど、好立地不動産には底力があることを示しました。
今後、リーマン・ショック級のリセッションが発生すれば、不動産価格は下がるでしょう。あまり考えたくないことですが、そのきっかけとなるのは首都直下地震かもしれませんし、日本や米国を巻き込む大規模な戦争かもしれません。いずれにしろ、予測は不可能です。
