（2）1億5,000万円の物件購入で4年後に8,000万円の利益

2件目は新宿エリアの物件です。

新大久保駅から徒歩5分、築30年、地下1階部分、1フロア60坪の区分オフィスで1億5,000万円の物件です。

購入者の希望で頭金は3分の1の5,000万円、残りは融資です。購入したのは土木業を営む一般企業。元々、投資好きな経営者でうまく運用できる投資先を探していて弊社（私）の提案がマッチし、このビルにいきつきました。

新宿エリアとはいえ、本物件もかなり割安で買えました。地下1階のベースメントでも新宿エリアは坪単価が高くなりがちです。それでも1坪250万円は割安です。

また本来、ベースメントは換気が悪かったり光が入りにくい構造上、物件価格が安くなったり、賃料も割安にしたりしないとテナントが入りづらいです。しかし、この物件では飲食店のテナントが入っていたこと、周辺相場の半分ほどとはいえ坪1万円の賃料を取れていたことが幸いしました（月60万円、年間720万円の家賃収入）。

本来、新宿エリアで飲食店を入れられるような物件は1万5,000～2万円の家賃が相場ですが、割安とは言え利回りは5％を実現できた良い物件です。物件が大通りに面していたことが幸いしました。

4年ほど保有し、その後売却することになりましたが、売却額は2億円で5,000万円の利益が出ました。将来性があったため高く売却することができたのです。

4年間の保有で3,000万円近いインカムゲインを得られたため、キャピタルゲインとトータルで約8,000万円の利益を出せました。

欲を言えば、賃料を相場と変わらないくらいにまで上げて年間1,000万円のインカムゲインをオーナーさんにお渡ししたかったです。しかし、既存のテナントが入っている状態で購入したため、賃料アップの交渉がうまくいきませんでした（うまくいく場合もよくあります）。

もし、テナントの入れ替わりや退去が発生した場合には、賃料を相場に合う額にアップできる（自由に決められる）ので、その場合は毎月のインカムゲインもアップしますし、それが実現していたら売却する場合も2億5,000万円ほどで売れていた可能性があります。

ですが、ビル投資の可能性が詰まった事例と言えるでしょう。