小規模宅地等の特例とは？　マンションにも適用可能？

一定の条件を満たしたマンションの土地（敷地権の共有持分）であれば、小規模宅地等の特例の対象となります。小規模宅地等の特例とは、相続で不動産の評価額を大幅に低くできる制度です。

実際の不動産評価額より最高80%も減額される可能性があり、相続税負担の軽減に役立てられます。小規模宅地等の特例は、被相続人が不動産資産を多く残した場合に有効活用できる制度です。

基本的に被相続人が賃貸していたマンション・投資用に所有していたマンションいずれの土地も特例の適用対象となります。

ただし、賃貸や投資に利用していたマンションの空室部分の土地は、ケースによっては特例の適用の有無が分かれるので注意しましょう。

小規模宅地等の特例が適用できるマンション・できないマンションの条件とは？

相続不動産に小規模宅地等の特例が適用されるマンションの条件は、各ケースによって異なります。

被相続人の自宅マンションの場合

被相続人が所有していたマンションを自宅として利用していた場合、一定の条件に合致すれば土地の不動産評価額を80%減額可能です。

ただし、必ずしもマンションの土地（敷地権の共有持分）全体に適用されるとは限らず、限度面積である330m²までの部分が対象となります。

被相続人が賃貸を行っていたマンションの場合

被相続人が所有していたマンションを賃借人に貸したり、投資用マンションに利用していたりした場合は、一定の条件に合致すれば土地の不動産評価額を50%まで減額可能です。原則として相続開始前3年以内に新しく賃貸や投資へ利用されたマンションではなく、かつ限度面積である200m²までの部分が特例の対象となります。

なお、マンションの空室は賃貸をしていない部分と見なされ、その部分は特例の適用外となる可能性が高いです。

ただし、次の状況であれば特例が認められます。

・継続的に賃貸されてきて、たまたま空室だった

・空室の期間中は賃借人の募集が続けられ、空室部分を他の用途に利用していない

・賃貸されていない期間が約1ヵ月である

・継続的に賃貸がなされてきた

そのため、賃貸として利用していた場合でも、空室期間に何ら募集を行わず放置していたならば、特例の適用を受けられない可能性があります。