米国不動産、不況のニュースも聞こえてくるが…賃貸オーナーの高笑いが止まらないワケ

米国では利上げがハイペースで進み、固定金利はサブプライム問題が表面化する直前の水準を超えました。不動産不況のニュースがささやかれるなか、賃貸オーナーにとってはむしろプラスとストラテジスト・浅井聡氏はいいます。それはなぜなのでしょうか。その真意と、不動産不況がいわれる米国不動産市場で、いま狙うべき物件についてみていきます。

米住宅ローン金利7%超えで住宅販売件数は激減だが…

日本人が為替で騒いでいる間に、アメリカの利上げはハイペースで進んでいます。30年固定の住宅ローン金利は、サブプライムローン問題が表面化する直前の水準をも超え、ついに7.08%(10/26現在)に達しました。この影響により、ローン申込数は激減。つまり、いま、アメリカ人にとってマイホームの夢が遠のいているという状況が発生しています。

 

今にも『アメリカ不動産もついにバブル崩壊か?』的な記事が出てきそうな予感がプンプンしますが、それは早合点です。確かに、不動産会社やエージェントは、家が売れなくて困っているかもしれませんが、アメリカ不動産、とりわけ住宅やアパートのオーナーはむしろ笑いが止まらない状況にあります。なぜそう言えるのか、その仕組みを解説しましょう。

住宅購入者が減ると、賃貸物件の賃料が上がる

ローン金利が上がったことで、確かに住宅販売数は減りました。しかし、住宅価格は最盛期よりは伸び率が鈍っているものの、前年同月比ベースでは上昇を続けています。売れなくなった≒需要が減ったはずなのに、なぜ価格が下がらないのでしょうか?

 

それは、持ち家需要の減少は、賃貸需要の増加と表裏一体だからです。金利上昇により家が買えなくなった人たちも、住む場所は必要です。彼らに残された選択肢は賃貸しかありません。賃貸需要が増えても、賃貸物件数は急には増えません。つまり物件が不足しているわけですから、賃貸オーナーは高いインフレも相まって強気に賃料上げすることができるのです。借り手が新賃料を受け入れて住み続けてくれればラッキー。もし出ていってしまったとしても、別の借り手がすぐ見つかるので問題ありません。

 

これは机上の空論ではありません。北米の賃貸プラットフォーム「Rent.com」のレポートによると賃貸物件の平均家賃は、寝室1部屋の物件で1,722ドル(前年比+25.5%)、寝室2部屋の物件で2,047ドル(前年比+26.8%)。大きく値上がりしていることが分かります。低所得者を中心にインフレで苦しんでいる人が大勢いる手前、表に出して喜べませんが、中高級住宅の賃貸オーナーたちは利回り向上に湧いていることでしょう。日本人オーナーであれば、為替メリットもプラスされるのでなおのこと好調なはずです。

 

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    株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 チーフストラテジスト

    株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部にて、米国不動産をお持ちのお客様やご購入検討中のお客様に、金融と不動産を併せた投資アドバイスや融資利用の事前相談、マーケット情報をご提供させていただくチーフストラテジスト。 20年の銀行勤務経験を活かして、自身でも独立したオフィス(リーガルコンサルティング行政書士事務所(川崎市))を持ち、海外ファンド投資やオフショア保険・銀行口座のメンテナンス交渉代行から相続手続きまで幅広くこなす。京都系辛口アドバイザー。

    著者紹介

    連載米国・不動産アナリストが語る、アメリカと日本、そして経済

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