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不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングは、インターネット上で複数の投資家から集めた資金を活用して不動産の取得と運営を行い、そこで発生する賃貸収入や不動産の売却益が投資家に分配される投資方法です。
事前に決められた期間の運用になり、その期間を過ぎれば契約は終了します。
少額で投資ができるうえ、手間がかかる不動産の管理・運営はすべて事業者に任すことができます。手軽に始めることができる不動産投資として注目を集めています。
いままでは、直接不動産を購入する「現物不動産投資」や、REITの購入など「間接的な投資」が不動産投資の方法でした。
2017年に不動産特定共同事業法が改正されたことで、インターネットを通じた不動産投資が行えるようになった、新しい投資手法です。
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不動産クラウドファンディングのメリット
なぜ不動産クラウドファンディングが不動産投資初心者にもおすすめなのか、どんなメリットがあるのかをみていきましょう。
▶メリット①少額から始められる
不動産クラウドファンディングの最も魅力的な部分は、少額投資で不動産投資ができることです。案件によりけりですが、最低金額1万円から投資できるため、不動産投資の初心者にもおすすめです。
複数の不動産に分散して投資を行えばリスクを軽減しながら資産を増やしていくことも可能です。
▶メリット②投資する不動産は自分で選ぶことができる
不動産クラウドファンディングは、不動産のプロが選んだ募集案件から投資する物件を自分で選ぶことができます。
REITでは投資先の不動産は事業者が決定するので、投資家に選択権はありません。
▶メリット③手間がかからない
不動産クラウドファンディングの取引はすべてオンラインで完結するため、手間がかかりません。物件選び、契約、配当の受け取りまですべてパソコンやスマホでできます。
さらに不動産クラウドファンディングでは、不動産を管理する必要がありません。
投資した物件の管理・運用は事業者が行うので、現物不動産投資とは違い入居者の募集や物件の補修を考える必要がありません。管理に関する費用もいらないため、最初に投資した出資額以上の費用は発生しません。
▶メリット④投資家保護の仕組みがある
不動産クラウドファンディングの投資家保護で代表的なものは、多くの案件で採用されている優先劣後方式です。
優先劣後方式とは、優先出資者のあとに劣後出資者が償還を受けるリスク回避システムです。ここでいう優先出資者とは投資家で、劣後出資者は運営事業者を指します。つまり、投資家が先に決められた配当を受け取り、残った配当を運営事業者が受け取る形です。
さらに、案件によっては、賃料保証をする「マスターリース契約」、投資物件をある一定額で買取る「買取保証」、投資物件を分別管理する「倒産隔離」などがあります。
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不動産クラウドファンディングのデメリット
不動産クラウドファンディングは少額投資といえどもリスクも存在します。投資にあたって、事前に考えておくべきリスクを3つのポイントに絞ってみていきましょう。
▶デメリット①元本割れリスク
不動産クラウドファンディングは優先劣後方式を採用している案件もあり、比較的低リスクで投資できます。しかし、投資商品であり、元本割れのリスクがゼロではありません。
空室が続き家賃収入を得られない、不動産価値が変動することで最初の投資額よりも評価額が下回ると、元本割れが発生する可能性があります。その場合は利益を得ることができず損失を被ることになります。
ローリスクではありますが元本は保証されていないため、利益が必ず出る投資ではないことに注意しましょう。
▶デメリット②流動性リスク
不動産クラウドファンディングは投資期間が決まっています。
投資した場合、その運用期間中は原則として中途での解約はできません（中途解約できる商品もあります）。資金の流動性が保てない、流動性リスクのある商品といえます。急な出費が生じたり、手元の資金が乏しくなったりするような事態が生じても、解約・換金には応じてもらえません。
投資する場合は、運用期間中に資金拘束されても問題のない資金を用意することも必要です。
▶デメリット③デフォルトリスク
不動産クラウドファンディングは、投資家は投資した不動産の所有権を持ちません。所有権は運営事業者がすべて持っています。
そのため、事業者が倒産すれば債務不履行、いわゆるデフォルトリスクがあります。そうなると投資家は、元本割れになったり、出資金が戻らなかったりする可能性があります。
投資するうえでのポイントは、リスクの少ない事業者を選択することです。具体的には、運営事業者の運営状況や資本金、事業規模を確認することは、信頼性が高い運営会社を選ぶ目安になります。さらに累計の案件数や償還実績、元本割れが過去にあったかなど運用実績もおさえておきましょう。
また、リスク回避として、1つの会社にすべての資金を投資せず、複数の不動産クラウドファンディングに分散して投資するのも1つの方法です。
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不動産クラウドファンディングの選び方
不動産クラウドファンディングを選ぶ際に、どこに注目すればいいのでしょうか。リスクが少なくて手軽に始められるサービスを見分ける4つのポイントをみていきましょう。
▶ポイント①案件の供給数
不動産クラウドファンディングを選ぶときに、まず重視したいのが投資案件の数です。
人気のファンドは募集を開始して数分で完売してしまうケースがあります。紹介している投資案件が多ければ、それだけ選択肢が増えます。種類が豊富であれば、自分の目的に合った不動産に投資することが可能です。
投資のチャンスを増やすためにも、案件の多さ、新規案件の募集頻度、募集金額の大きさは重要なポイントとなります。
▶ポイント②不動産情報の開示
不動産型クラウドファンディングのリスク対策として重要なのが、運用される不動産情報です。
開示されている物件情報は、投資物件の選定にも重要になります。投資する物件が新築や遠方の場合、現物を確認することは困難となります。
たとえば、詳細な物件情報が開示されていれば、最寄り駅までの距離や商業施設の有無、周辺の物件価値など判断材料が集まります。さらに物件の住所や築年数がわかれば、公示地価と照らし合わせて物件の大まかな資産価値を知ることが可能です。
情報が多いほど、有益な投資が行えるようになるのです。
▶ポイント③企業の信頼性
不動産クラウドファンディングを選ぶときに、運営会社も重視したい点です。
たとえば、運営会社が東証プライムなどに上場している企業の場合、未上場の企業に比べて資本力が高く、倒産のリスクも低いと考えられるので不動産投資の初心者でも安心して投資することができます。
また創業してから長年経過していて不動産事業の営業実績が多い会社だと、ノウハウや知識が豊富で信頼度が高いといえます。
▶ポイント④トラブル発生時の対応
実際に問題が起きたときにどのような対応をしてくれるかどうかも大きなポイントです。
貸し倒れや返済遅延が起きたときに、どのような対応をしてくれるか確認しておきましょう。
優先劣後方式の案件が多いかどうかも、サポートの手厚さを判断する基準です。損失が発生した際には劣後出資者である運営会社がまず損失分を負担します。また不動産担保が付いている案件の場合、貸し倒れが起きた場合にも売却などによって資金を回収することができます。
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まとめ
不動産投資型クラウドファンディングを活用すれば、個人ではなかなか投資できないような不動産にも1万円程度の少額から投資ができます。物件を管理する必要もなく、一度投資すればあとは配当金を受け取るだけです。
不動産クラウドファンディングは、まだ始まったばかりの投資方法です。一方で、手軽に始められる投資方法として人気を集めていて、市場規模は急拡大しています。
少額の投資ができるといってもリスクも存在します。不動産クラウドファンディングで投資を考えている人は、自分に適した不動産、事業者を選んで始めてはいかがでしょうか。
GGO編集部
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