不動産クラウドファンディングの市場規模は?どんな人が向いている? (※写真はイメージです/PIXTA)

現物不動産投資は、まとまった資金が必要で物件の管理が大変なのが難点。この課題を解決するのが不動産クラウドファンディングです。不動産クラウドファンディングの特徴を踏まえて、どんな人に向いている投資なのか見てみましょう。

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1万円で不動産投資ができる

不動産投資は、安定した収益を狙える投資。資産運用では、株式、債券、不動産の3つに分散投資することが基本といわれ(財産3分法といいます)、家賃収入などで資産を増やす攻めの投資と、生命保険や年金の代わりとする守りの投資の両面で活用できることから幅広い層に支持され続けています。

 

ただ、株、債券の投資などと比べるとハードルが高いのも事実。その理由は、物件購入のためのまとまった資金が必要となること。もう1つは、購入した物件の管理と維持に手間がかかることです。

 

不動産クラウドファンディングは、この課題を解消する新しいタイプの不動産投資。資金については、不動産クラウドファンディングは1万円程度の少額で投資することが可能。物件購入の資金を借りる必要がありません。物件の維持と管理については、物件の修繕、リフォーム、入居者募集などを不動産クラウドファンディングの運営会社が行うため、投資家側に手間はかかりません。

人気物件はすぐに応募が締め切られる

まずは簡単に不動産クラウドファンディングの仕組みを押さえておきましょう。

 

不動産クラウドファンディングはインターネット経由で投資家を募り、不特定多数の人から集めた資金を元手として運営会社が物件を所有し、運用する仕組み。運用する物件がマンションであれば、そこで生まれる家賃収入や物件の売却益が投資家に分配されます。分配される金額は出資金額と物件が生み出す利益の大きさに比例します。

 

不動産クラウドファンディングの運営会社は、不動産特定共同事業法の電子取引の認可を受けた会社で、運営会社によって扱っている物件のタイプや特徴が異なります。運営会社としては、自社が抱える投資リスクを限定できる、資金調達方法が増える、将来的な不動産投資家層にアプローチできるといったメリットがあり、このようなメリットが見込めることから運営会社の数は増加傾向にあります。

 

投資の始め方は、まず不動産クラウドファンディングの運営会社で口座を作ります。株式投資をする際に証券口座を作るのと同じ要領です。口座ができたら資金を入金し、運営会社が手がけている物件の中から投資したい物件を選びます。物件情報の詳細は運営会社のウェブサイトで確認でき、申し込みもオンラインで行います。ただ、人気の物件は情報開示から数分で募集金額に達し、締め切られてしまうこともあります。

 

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不動産クラファン市場はこれから大きくなる

運営会社が増加し、人気物件がすぐに募集締め切りとなることからも分かるように、不動産クラウドファンディングは新たな投資手法として注目度が高く、市場が活性化しています。

 

市場規模は、矢野経済研究所の調査によると、2020年度の国内市場規模は1841億7700万円で、前年度比17.6%増。2021年度は前年度比18.5%減の1500億5000万円と予測されています。ちなみに、少額投資が可能という点で不動産クラウドファンディングと似ている日本の不動産投資信託(J-REIT)市場は17兆円。

 

そう考えると小さく見えるかもしれませんが、J-REITもスタート時は約2400億円の市場で、その後の20年で成長しました。不動産クラウドファンディングも、手軽さや投資効率の良さが受け、運営会社が増えていくことで、さらなる成長が期待されています。

少額でも高い収益性が見込める

 

不動産クラウドファンディングは、少額で始めることができ、手間がかからないことが大きな特徴。投資初心者も取り組みやすいため、リスクを抑えて投資を始めたい人や、これから不動産投資を始めたい人などに向いています。すでに株式、債券、金などに投資している人にとっても不動産投資を始める入り口になり、投資先を増やすことによって分散投資効果を高めることができます。

 

また、不動産は景気や物価と連動する傾向がありますので、物価上昇対策やインフレ対策の資産を持ちたい人にも向いています。さらに、運用中の手間がかかりませんので、副業で投資をしたい人にも向いています。

 

不動産クラウドファンディングのメリットは他にもあります。

 

収益性の面では、不動産クラウドファンディングは高い利回りが見込めますし、株式などのような大きな値動きがなく、安定した収益が見込めます。これは収益性重視の攻めの投資をしたい人向きの特徴。リスクとリターンの大きさでは、一般的な不動産投資のように継続的にミドルリターンを狙うことができ、物件のタイプや条件もさまざまで、選択肢も増えつつありますので、より大きなリターンが狙える物件を探し、選ぶことができます。

 

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リスクを抑える守りの投資も可能

リスクについては、不動産クラウドファンディングも投資の一種ですので、元本割れリスクがあることを押さえておく必要があります。元本割れは投資した金額よりも収益が少なくなることで、10万円の投資に対して7万円の収益しか返ってこないような状態を指します。

 

元本割れの原因となるのは、投資した物件の空室率が上がり、期待した家賃収入が得られなくなることや、地価が下がるなどの要因によって物件の売却価格が下落することなどです。ただ、不動産クラウドファンディングは優先劣後方式を採用しているケースが多いのが特徴。これは、投資家(不動産クラウドファンディングで投資する人)を優先出資者、実際に物件を所有する事業者を劣後出資者として2つに分けて運用するもので、損失が発生した場合は、劣後出資者の出資分で先に補填する方法のことです。

 

つまり、損失額が劣後出資者の出資額を超えない限り、投資家の元本は減りません。これは、リスクを抑える守りの資産をしたい人にとって重要なポイントといえます。

 

また、投資先となる物件や運営者の情報はあらかじめウェブサイトで確認できますので、下調べを行うことによってある程度までリスクは抑えられるでしょう。

中期で収益を獲得したい人向き

守りという点でもう1つ抑えておきたいのは、不動産クラウドファンディングの多くは物件ごとに運用期間が設定されることです。運用期間は資金の募集や運用開始から元本を償還するまでの期間のことで、短期の場合で3カ月、長期の場合は2、3年の期間を設定するのが一般的です。

 

基本的に、この期間中の解約はできない場合が多い(事業者によっては手数料を支払い途中解約が可能)。そのため、短期で資金を移動させ、より大きなリターンを狙いたい人には不向きです。逆に、数カ月から数年の期間で、着々と利益を増やしたい人には向いています。いずれにしても、実物の不動産を持つ場合と比べると、売却相手が見つからずに困ったり、現金化するために大きく値引いたりするリスク(流動性リスクといいます)が小さいため、現金化しやすい不動産投資をしたい人にも向いているといえます。

まとめ

不動産クラウドファンディングは、市場規模の拡大に伴って、これからさまざまなタイプの物件に投資できるようになると予想されます。預金などでの運用ではリターンが見込めない時代、投資は大事ですし、投資手段が多いほど自分に合う投資が見つかりやすくなります。投資金額、手間、投資リスクの3つを踏まえつつ、中期的に安定した収益を狙いたい人は、不動産クラウドファンディングも検討してみてはいかがでしょうか。

 

GGO編集部

 

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GGOとは、GENTOSHA GOLD ONLINE(幻冬舎ゴールドオンライン)の略称。『あなたの財産を「守る」「増やす」「残す」ための総合情報サイト』を掲げ、企業オーナー・富裕層を主要読者ターゲットとして運営している(写真は編集長の立本正樹)。

著者紹介

連載LIFULL「不動産クラウドファンディング」最前線

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